公的情報確認日：2026年10月7日

鹿児島市で住み替え・買い替えをするとき｜売り先行と買い先行、ローンと引渡しの整理

住み替えでは「今の家を売る」と「次の家を買う」が同時に動きます。どちらを先に進めるかで、資金の余裕、仮住まいの要否、売り急ぎのリスクが変わります。鹿児島市内での住み替えでも、市外・県外への転居でも、最初に決めたいのは、今の家がいくらで売れそうかと、次の家の購入にいくら使えるかを同じ表に並べることです。このページは、そのための確認事項をまとめた入口です。個別の論点は関連記事で詳しく説明しています。

売り先行と買い先行の違い

売り先行は、今の家の売却を先に決めてから次の家を買う進め方です。売却代金が確定してから購入額を決められるため資金計画を立てやすい一方、引渡しの時期に次の家が決まっていないと仮住まいが必要になることがあります。

買い先行は、次の家を先に決めてから今の家を売る進め方です。気に入った物件を逃しにくく、引越しも一度で済ませやすい反面、今の家が想定より売れない、時間がかかる場合に、二つの住宅の支払いが重なるおそれがあります。どちらが正解ということはなく、手元資金、ローンの状況、急ぐ理由によって向き不向きが変わります。

ローン残高と自己資金を先に確認

今の家に住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかが最初の確認事項です。残高は毎月変わるため、引渡し予定日時点の一括返済額と手数料を金融機関に確認します。査定額は売れる価格を約束するものではないため、査定額より低く売れた場合の資金計画も作っておくと判断しやすくなります。

売却代金で返しきれない場合は、自己資金で補うか、金融機関が取り扱う住み替え向けのローンを利用できるか相談します。取扱いの有無、借入れできる額、審査の条件は金融機関ごとに異なります。新しい家の住宅ローンの事前審査と、今の家のローン完済の段取りは、同じ時期に並べて確認してください。

仮住まいが必要かどうか

売却の引渡し日と、新しい家に入居できる日が一致しないと、その間の住まいが必要になります。賃貸住宅の初期費用や家賃、引越しが二回になる費用、荷物の一時保管などを、売り先行を選ぶ場合のコストとして見込んでおきます。

引渡し時期を買主と相談して調整できる場合もありますが、買主側にも引越しやローンの都合があります。売買契約の前に、希望する引渡し時期と、ずらせる範囲を不動産会社に伝えておくと、交渉の前提をそろえやすくなります。

売却と購入の引渡しを調整する

売却の決済と購入の決済を同じ日、または近い日にそろえると、仮住まいや支払いの重なりを減らせます。ただし、どちらかの契約や融資の手続きが遅れると、もう一方にも影響します。売却の契約、購入の契約、それぞれの融資の承認、引渡し日を一つの予定表にまとめ、関係する不動産会社・金融機関・司法書士と共有します。

購入の契約に「今の家が売れなかった場合」の扱いを入れられるか、売却の契約で引渡し時期をどう定めるかは、契約前に確認したい点です。条件は相手方との合意によるため、必ず付けられるものではありません。口頭の約束だけで進めず、契約書の条文で確認してください。

税金の特例は個別に確認

住んでいた家を売って利益が出た場合、国税庁はマイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）を案内しています。買い替えの場合には、特定の居住用財産の買換えの特例という制度もあります。どちらも居住期間や売却の時期、相手との関係などの要件があり、併用できない組み合わせもあります。

旧居の売却で受ける特例の種類によっては、新しい家の住宅ローン控除が受けられない場合があります。どの特例を選ぶかで、売却した年と購入後の税額が変わるため、資料をそろえて税務署や税理士に確認してから資金計画に織り込んでください。売却で損失が出た場合の扱いも、あわせて確認します。

相談前に用意しておく資料

今の家については、登記の情報（権利証または登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、住宅ローンの返済予定表、購入時の契約書や図面があると査定が進めやすくなります。マンションの場合は、管理費・修繕積立金の額がわかる書類も用意します。

次の家については、希望するエリア、予算の上限、入居したい時期、学校や通勤の事情など、決めている条件を書き出しておきます。全部そろっていなくても相談は始められます。睦和商事では、鹿児島市内の家の売却査定と、売却の進め方のご相談を承っています。ローンや税金の判断が必要な部分は、金融機関や税理士などの専門家への確認をお願いしています。

よくあるご質問

住み替えは売り先行と買い先行のどちらがよいですか？

手元資金、住宅ローンの残高、急ぐ理由によって変わります。資金の安全を優先するなら売り先行、物件選びや引越しの回数を優先するなら買い先行を検討することが多く、二つの住宅の支払いが重なる期間をどこまで許容できるかで判断します。

ローンが残っていても住み替えはできますか？

売却代金や自己資金で完済できれば進められます。不足する場合は、金融機関の住み替え向けのローンなどを利用できるか相談します。取扱いや審査の条件は金融機関によって異なり、必ず借りられるものではありません。

住み替えで使える税金の特例はありますか？

国税庁はマイホームを売ったときの3,000万円特別控除や、特定の居住用財産の買換えの特例を案内しています。要件があり、併用できない組み合わせや、新居の住宅ローン控除に影響する場合もあるため、税務署や税理士に確認してください。

睦和商事では、売り先行と買い先行のどちらをすすめていますか？

ご相談では、先に売る方が安心とお伝えしています。今の家の売却代金の見込みが立ってから次の家の予算を決められるので、資金計画を立てやすいためです。住宅ローンが残るマンションを先に売って住み替えた事例もあります（ご相談事例3）。