公的情報確認日：2026年10月30日

鹿児島市で所有者が認知症の不動産売却｜成年後見制度と進め方

「親が認知症になり、実家を売って施設の費用にあてたい」「配偶者が施設に入り、自宅の売却を考えている」。こうした場面で、まずつまずくのが「所有者本人が契約できない」という点です。不動産の売却は、名義を持つ本人が意思を示して進める手続きです。本人の判断能力が下がっている場合は、成年後見制度などの手続きを先に整える必要があります。このページでは、制度のあらましと、鹿児島市で売却を進める流れを整理します。

家族だけでは売却の手続きを進められない理由

不動産の売買契約は、所有者本人が「売ります」という意思を示して結ぶものです。判断能力が不十分な状態で結んだ契約は、あとから取り消されたり、無効とされたりすることがあります。そのため、決済や名義変更（登記）の場面でも、本人の意思が確認できないと手続きが進みません。

「子だから」「配偶者だから」という理由だけでは、本人に代わって契約する権限は生まれません。実印を預かっている、通帳を管理している、といった事情があっても同じです。本人に代わって売却を進めるには、家庭裁判所の手続きで代理する人を決める成年後見制度など、法的な裏付けが必要です。

成年後見制度のあらまし

成年後見制度は、認知症などで判断能力が不十分な方の財産を守るための制度です。大きく分けて、本人の判断能力が下がったあとに家庭裁判所が後見人を選ぶ「法定後見」と、本人が元気なうちに契約で備える「任意後見」があります。法定後見には、判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つの種類があります。

法定後見では、本人・配偶者・四親等内の親族などが、本人の住所地の家庭裁判所に申立てをします。申立てを受けて家庭裁判所が成年後見人などを選びます。後見人には親族が選ばれる場合もあれば、司法書士や弁護士などの専門家が選ばれる場合もあります。売却代金などの財産は、後見人が本人のために管理します。

自宅を売るには家庭裁判所の許可が要ります

成年後見人が選ばれても、本人が住んでいた家（居住用の不動産）を売るには、家庭裁判所の許可が別に必要です。本人の生活の場を失う大きな手続きなので、売却の理由や条件を裁判所が確認する仕組みになっています。施設への入居が決まって本人が戻らない見込みであること、売却代金の使い道などを、申立ての書類で説明します。

この許可がないまま売買契約を進めることはできません。査定や売却の相談自体は許可の前でもできますが、売買契約は許可を得てから結びます。売却をお考えの場合は、制度の手続きと売却の段取りを並行して整理しておくと、許可のあとに慌てずに進められます。

売却までの進め方

進め方は、まずご家族で状況を整理し、本人の状態や財産、売却の目的を確認します。次に、司法書士などの専門家に相談して申立ての書類を準備します（医師の診断書が必要です）。そろったら、本人の住所地の家庭裁判所（鹿児島市内なら鹿児島家庭裁判所）へ申立てをします。家庭裁判所の調査や、必要な場合は医師による鑑定を経て、後見人が選ばれます。自宅の売却には家庭裁判所の許可を申し立て、その許可を得てから、査定・販売活動・売買契約へ進みます。

申立てから後見人が選ばれるまでには、一般に数か月かかることがあります。鑑定が行われる場合は、さらに期間が延びます。施設の費用の支払い期限などがある場合は、早めに動き出すことが大切です。睦和商事では、提携の司法書士をご紹介し、後見人やご家族と連絡を取り合いながら、査定と売却の段取りを進めます。

かかる費用のあらまし

申立てには、申立手数料（収入印紙800円）と登記手数料（収入印紙2,600円）のほか、連絡用の郵便切手代が必要です。医師の鑑定が行われる場合は、その費用もかかります。鑑定の要否や費用は事案によって異なりますので、申立て先の家庭裁判所や専門家に確認してください。

後見人に専門家が選ばれた場合の報酬は、本人の財産の状況などをもとに家庭裁判所が決め、本人の財産から支払われます。売却そのものにかかる仲介手数料や登記費用は、通常の売却と同じように別途かかります。費用の全体像は、専門家への相談時にあわせて確認しておくと安心です。

元気なうちに備える方法

判断能力がしっかりしているうちなら、任意後見契約で「将来、判断能力が下がったときに、誰に何を任せるか」をあらかじめ決めておけます。任意後見契約は公正証書で作ります。また、家族信託という仕組みで、元気なうちに財産の管理や売却の権限を家族に託しておく方法もあります。

どの方法が合うかは、ご家族の状況や財産の内容で変わります。「まだ元気だから大丈夫」と先送りすると、いざというときに選べる方法が限られてしまいます。司法書士などの専門家への相談とあわせて、不動産の査定や今後の見通しも早めに整理しておくことをおすすめします。

よくあるご質問

親が認知症です。長男の私が代わりに実家を売れますか？

ご家族という理由だけでは、本人に代わって売買契約を結ぶことはできません。原則として、家庭裁判所で成年後見人などを選んでもらう手続きが必要です。本人が元気なうちに任意後見契約や家族信託を結んでいた場合は、その内容に沿って進められることがあります。まずは現在の状況をお聞かせください。提携の司法書士と進め方をご案内します。

施設への入居が決まっている自宅でも、売却に家庭裁判所の許可が要りますか？

はい。本人が住んでいた居住用の不動産を成年後見人が売る場合は、家庭裁判所の許可が必要です。入居先が決まり本人が戻らない見込みであることなど、売却の理由を裁判所に説明して許可を得てから、売買契約を結びます。

申立てから売却まで、どれくらいかかりますか？

申立てから後見人が選ばれるまで、一般に数か月かかることがあります。医師の鑑定が行われる場合は、さらに期間が延びます。そのあと自宅売却の許可を得て、販売活動に入ります。施設費用の支払いなど期限がある場合は、できるだけ早めにご相談ください。