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鹿児島市で不動産を売るときの費用と税金

家や土地を売るときは、売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料・印紙税・登記の費用がかかり、利益が出れば税金もかかります。このページでは、売却前に知っておきたい費用と税金を、国税庁・国土交通省の公表内容をもとに整理しました。

このページの要点

売却でかかる主な費用

費用内容目安・ポイント
仲介手数料不動産会社に売却を依頼したときの報酬法律で上限が決まっています（下で計算方法を説明）
印紙税売買契約書に貼る収入印紙契約金額によって決まります
登記の費用住宅ローンの抵当権を消す登記や、住所が変わっている場合の変更登記など登録免許税と、依頼する場合は司法書士の報酬
測量・境界確認土地の面積や隣地との境界をはっきりさせる土地の状況によって必要かどうかが変わります
解体・片付け古い建物の解体や、家の中の荷物の処分建物の構造や大きさ、荷物の量で大きく変わります
税金利益（譲渡所得）が出た場合の所得税・住民税など特例で0円になる場合もあります

仲介手数料の上限と計算方法

不動産会社が売主から受け取れる仲介手数料には、国土交通省の告示で上限が決まっています。売買価格（消費税を除く）を3つの部分に分けて計算します。

売買価格のうち上限の料率（消費税別）
200万円以下の部分5％
200万円を超え400万円以下の部分4％
400万円を超える部分3％

売買価格が400万円を超える場合は、まとめて「売買価格×3％＋6万円」（消費税別）で同じ金額になります。

計算例：2,000万円で売れた場合
2,000万円×3％＋6万円＝66万円、消費税10％を加えて上限72万6,000円

なお、2024年（令和6年）7月1日からは、800万円以下の空き家などの売却では、事前に説明して合意を得たうえで、30万円（消費税別）まで受け取れる特例ができました。安い物件でも調査や手続きの手間は変わらないためです。この特例を使う場合は、媒介契約の前にご説明し、ご納得いただいたうえで進めます。

売買契約書の印紙税

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。2027年（令和9年）3月31日までに作成する不動産売買契約書は、税額が軽減されています。

契約金額軽減後の税額
500万円を超え1,000万円以下5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下1万円
5,000万円を超え1億円以下3万円

売主と買主がそれぞれ契約書を保管する場合は、それぞれの契約書に印紙が必要です。印紙税は、譲渡所得の計算で「譲渡費用」に含められます。

税金がかかるのは「利益が出たとき」

不動産を売ったときの税金は、売れた金額全体ではなく、利益にあたる「譲渡所得」にかかります。

譲渡所得＝売った金額−取得費−譲渡費用
取得費：買ったときの代金や購入手数料など（建物は減価償却した後の金額）
譲渡費用：仲介手数料、売主が負担した印紙税、売るための解体費用など

買ったときの金額が分からない場合は、売った金額の5％を取得費にできます（概算取得費）。ただし、実際の購入金額より少なくなりやすく、税金が高くなることがあります。古い売買契約書や領収書がないか、まず探してみてください。修繕費や固定資産税など、持っている間の維持費は譲渡費用に含められません。

所有期間で変わる税率

売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

区分所得税住民税復興特別所得税を含む合計
長期譲渡所得（5年超）15％5％20.315％
短期譲渡所得（5年以下）30％9％39.63％

復興特別所得税は所得税額の2.1％です。2027年（令和9年）分以後は、防衛特別所得税とあわせた新しい仕組みに変わると国税庁が案内しています。相続した不動産の所有期間は、亡くなった方が取得した日から数えるのが原則です。

税金を軽くできる主な特例

自宅を売ったときの3,000万円特別控除

住んでいる家（マイホーム）を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。住まなくなった家は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることが条件です。親子や夫婦など特別の関係がある人に売った場合は使えません。

相続した空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合、条件を満たせば最高3,000万円を差し引けます。主な条件は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること、売却代金が1億円以下であること、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどです。2024年（令和6年）1月1日以後の売却で相続人が3人以上の場合、控除は1人あたり最高2,000万円になります。この特例は2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。

どちらの特例も、売った翌年に確定申告をして初めて使えます。使えるかどうかは個別の事情で変わるため、税務署または税理士にご確認ください。必要に応じて、税理士など専門家へのご相談もご案内します。

手元に残る金額を知るために

手元に残る金額は「売れた金額−費用−税金−住宅ローンの残り」です。売り出す前にこの金額をつかんでおくと、住み替えや相続の分け方の計画が立てやすくなります。睦和商事では、査定とあわせて費用と手取りの目安をお出しします。

よくあるご質問

不動産を売ると、必ず税金がかかりますか？

いいえ。売った金額から取得費と譲渡費用を引いて利益（譲渡所得）が出た場合に、所得税・住民税などがかかります。利益が出なければ、譲渡所得の税金はかかりません。

昔に買った家で、購入金額が分かりません。

購入時の金額が分からない場合は、売った金額の5％を取得費とする方法（概算取得費）があります。ただし、実際より税金が高くなることがあるため、売買契約書や領収書が残っていないか先に確認しましょう。

仲介手数料はいつ払いますか？

一般的には、売買契約のときと引き渡しのときに分けて支払うか、引き渡しのときにまとめて支払います。支払いの時期は、媒介契約のときに確認してください。

売却した翌年に確定申告は必要ですか？

譲渡所得が出た場合や、3,000万円の特別控除などの特例を使う場合は、売った翌年に確定申告が必要です。申告の期間や必要書類は、税務署や税理士に確認してください。

費用の見積もりだけでも相談できますか？

はい。査定とあわせて、仲介手数料などの費用と手元に残る金額の目安をお伝えします。相談・査定は無料で、売ると決めていなくても大丈夫です。

このページの出典

※2026年10月時点の公表内容をもとにまとめています。税金の計算や特例が使えるかどうかは、個別の事情で変わります。最終的な判断は、税務署・税理士にご確認ください。

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