2026年10月3日　／　住宅ローン残債・住み替え

鹿児島市で住宅ローン残高が売却額を上回るとき｜オーバーローンの選択肢と相談の順序

オーバーローンとは？まず状況を整理しましょう

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。制度が始まる前の出来事の扱いは異なる場合があります。ご自身の場合は、窓口や専門家にご確認ください。

家を売ろうとして査定を受けたところ、売れそうな金額より住宅ローンの残高のほうが多かった。これがオーバーローンと呼ばれる状態です。足りない分をどうするかが、売却を進めるうえでの大きな課題になります。

気持ちが重くなる場面ですが、慌てて結論を出す必要はありません。選択肢を知り、相談する順序を整えるところから始めましょう。

オーバーローンのときに話題に上がる主な選択肢は、次のとおりです。どれが向いているかは、ご家庭の状況によって異なります。ここでは一般的な内容にとどめます。

住宅金融支援機構は、返済が困難になった場合に、任意売却を勧めています。通常の不動産取引として売買されるため、競売と比べて、負債の縮減につながることが期待されるとしています。ただし、実際にどうなるかは物件や状況によって異なります。

また、鹿児島市は借金の整理方法として、任意整理・特定調停・個人再生・自己破産の4つを案内しています。市の案内には、市消費生活センター、県弁護士会、県司法書士会の連絡先も載っています。返済そのものが苦しいときは、こうした窓口や専門家に話を聞いてもらう方法もあります。

どの方法にも条件や影響があります。詳しくは、窓口や、司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

住宅ローンが残るマイホームを残高より安く売って損失が出た場合に、税金の面で使える特例（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除）があるとされています。この特例にはいくつかの条件があります。

条件の一つは、売買契約日の前日に、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があることです。また、損益通算できる限度額は、売買契約日の前日のローン残高から売却価額を引いた額とされています。売却損の全額ではありません。

住み替え（買換え）で譲渡損失が出た場合の特例では、新居について償還期間10年以上の住宅ローンがあることが条件の一つとされています。

これらは条件のごく一部です。ほかにも条件がありますので、詳しくは税務署や税理士などの専門家にご確認ください。

迷ったときは、次の順序で進めると整理しやすくなります。

返済中の金融機関に、ローンの状況や今後の相談について問い合わせる。住宅金融支援機構のカスタマーセンターは、契約内容の確認などの問合せを受け付けています。返済についての具体的な相談や手続は、返済中の金融機関に問い合わせるよう案内されています。
不動産会社に、売却額の目安となる査定を相談する
選択肢を整理し、税金は税理士や税務署へ、借金の整理は弁護士や司法書士へ、といった形で専門家に確認する
家族で話し合い、無理のない方法を選ぶ

オーバーローンのときは、手元の資金での補填、住み替えに合わせた相談、任意売却、借金の整理など、いくつかの選択肢があります。税金の特例にも条件があるため、詳しくは税務署や税理士などの専門家にご確認ください。返済についての具体的な相談は、まず返済中の金融機関へ問い合わせるよう案内されています。

鹿児島市内の不動産の売却に特化した睦和商事では、無料で査定の相談を受け付けています。相続・離婚・空き家・共有名義などのご事情に応じた相談も受け付けています。ご相談はお気軽に。

2026年10月3日時点で確認した情報です。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

鹿児島市の不動産のご相談は、無料査定からどうぞ。