2026年10月11日　／　売却の基礎・流れ

不動産売却の目的別の進め方｜住み替え・相続で変わる優先順位

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月11日

最初に決めたいのは「何を一番大切にするか」

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。不動産の売却は、同じ家でも理由によって、先に確認することが変わります。住み替えの資金にしたい、相続した家を整理したい、空き家を手放したいなど、目的はさまざまです。

目的がいくつか重なることもあります。たとえば「早く手放したい」と「金額も大切にしたい」が両方あるときは、どちらを先に考えるかを紙に書いておくと、査定や売り出し方法の話し合いで判断がぶれにくくなります。そのとき、税や登記に期限のある目的が含まれていないかを最初に見ておくと、全体のスケジュールを組み立てやすくなります。以下は、目的ごとに最初に整理しておきたいことの一例です。

• 早さを優先したい場合：引き渡しを望む時期を書き出し、不動産会社からどのくらいの間隔で状況の報告を受けられるかを確認する
• 金額を優先したい場合：売り出しにかけられる期間の目安を決め、期限のある制度が関わるときは、その期限と両立できるかを確認する
• 近隣に知られたくない場合：その希望を最初に宅建業者へ伝え、どのような方法で売り出すのかを具体的に質問する
• 住み替えの場合：現在の家に住まなくなる日を基準に、税の特例の期限を確認する
• 相続した不動産の場合：名義の登記と、税の特例の期限を分けて確認する

住み替えで売るときは「住まなくなった日」を記録する

住み替えなどで自宅を売る場合、居住用財産の3,000万円特別控除という制度があります。国税庁の案内では、自分が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その家屋を売るか、家屋とともにその敷地等を売ることが、使えるかどうかを分ける時期の条件とされています。

ただし、時期はあくまで条件のひとつです。ほかにも複数の条件があり、時期を満たしていれば使えるというものではありません。控除の対象になるかどうかは、売却の内容によっても変わる場合があります。

売主ができる準備は、新居への引っ越しなどで「住まなくなった日」を自分のメモに残しておくことです。このメモは相談の準備用で、特例が使えるかを判断するものではありません。期限の数え方やほかの条件は、税務署の窓口や税理士に質問してください。

相続した不動産は「登記」と「税の期限」を分けて考える

相続した不動産を売る前提として、相続登記が必要になります。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になっています。登記の手続きについては、司法書士など専門家へのご相談をおすすめします。

これとは別に、税の特例にも期限があります。相続税の取得費加算の特例は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することが要件のひとつとされています。相続した不動産を売る場合は、この期限から逆算して売却時期を決めることになります。

また、相続した被相続人居住用の空き家を売る場合には、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡について、譲渡所得から控除できる特例があります。この特例は、譲渡する期間が区切られています。控除額は上限が3,000万円とされていますが、一定の要件があり、条件によって変わる場合があります。いくつかの条件がありますので、詳しくは税務署や税理士にご確認ください。

登記の義務と税の特例は、根拠も質問先も別のものです。売却の相談メモでは、この2つを分けて書いておくと混同しにくくなります。

早さ・金額・知られたくない、という希望の伝え方

住み替えや相続のように、制度上の期限が関わる目的の場合は、その期限が売却のスケジュールの外枠になります。金額を重視して時間をかけたい場合でも、期限と両立できるかどうかは、先に確認しておきたい点です。

売り出しが始まった後の状況は、媒介契約を結んだ宅建業者から報告を受けます。報告の間隔は、専属専任媒介契約で1週間に1回以上、専任媒介契約で2週間に1回以上と定められています。これはこの2種類の契約についての定めです。早さを重視する場合は、契約を結ぶ前に、どの種類の契約で、状況をどのような方法と間隔で受け取れるかを宅建業者に質問しておくと安心です。

「近隣に知られたくない」という希望は、売主の大切な事情です。この点について、今回確認できた公的な情報には具体的な決まりがありませんでした。そのため、希望をそのまま伝えるだけでなく、具体的な質問の形にして宅建業者に相談すると、やり取りが進めやすくなります。質問の例は次のとおりです。

• どのような方法で買い手を探すのか、その方法で近隣の目に触れる場面はあるか
• 広告や案内の出し方に、売主の希望を反映できる部分はあるか
• 内見の申し込みの受け方や、案内の際の配慮について、どのような進め方があるか
• 売り出し中の状況報告を、どの方法で、どのくらいの間隔で受けられるか

目的別の確認メモ｜誰に何を聞くか

ここまでの内容を、売主が整理するメモと質問先に分けてまとめます。メモは相談を進めやすくするための記録で、法令上の申請や義務とは別のものです。根拠となる資料は、公開ページの「参考にした公的情報」の欄にある資料名から読むことができます。住み替えの日付の考え方は「住み替えで売るときは「住まなくなった日」を記録する」、相続関係の期限は「相続した不動産は「登記」と「税の期限」を分けて考える」の章もあわせて見直してください。

• 住み替え：メモに「住まなくなった日」を書く。期限を考える材料にはなりますが、特例が使えるかは分かりません。税務署や税理士に、期限の数え方とほかの条件を質問する
• 相続登記：メモに「不動産を相続で取得したことを知った日」を書く。3年以内という期間を考える材料になります。司法書士に、登記の手続きを質問する
• 取得費加算の特例：メモに「相続開始の日」と「相続税の申告期限」を書く。税務署や税理士に、譲渡の期限と要件を質問する
• 空き家の特例：メモに「売却の予定時期」を書く。令和9年12月31日までの譲渡かどうかを見る材料になります。税務署や税理士に、要件を質問する
• 媒介契約：契約の種類と、報告の方法・間隔をメモする。宅建業者に、報告の受け方を質問する

1. 売却の目的と、優先したい順番を紙に書く
2. 目的に関わる日付（住まなくなった日、不動産を相続で取得したことを知った日、相続開始の日など）をメモにまとめる
3. 税務署や税理士、司法書士など、内容に合った窓口に、期限と要件を質問する
4. 目的と確認した内容を、宅建業者との相談に持っていく

まとめ

売却の目的によって、先に確認することは変わります。住み替えでは住まなくなった日、相続では登記と税の期限が、スケジュールの外枠になります。早さや金額、近隣への配慮といった希望は、宅建業者との最初の相談で伝え、報告の方法などと合わせて確認しておくと進めやすくなります。

制度の細かな条件や適用の可否は、税理士や司法書士などの専門家、税務署、法務局の窓口でご確認ください。目的の整理から始めたい方は、睦和商事「かごしま売却相談室」へご相談はお気軽に。鹿児島市内の不動産の売却に特化しており、査定のご相談は無料で受け付けています。相続・離婚・空き家・共有名義などのご事情に応じたご相談もお受けしています。

参考にした公的情報

2026年10月11日時点で確認した情報です。

• https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/016/74000466/74000466.html
• No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき｜国税庁
• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
• No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
• 法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆A

あわせて読みたい記事

• 実家を売却する手順と流れ｜相続から引き渡しまでを9つの段階で整理
• 媒介契約の種類と違い｜専属専任・専任・一般の選び方の考え方
• 不動産の価格査定の方法とは？取引事例比較法・原価法の考え方と査定の聞き方
• 鹿児島市で査定額が高い会社を選ぶ前に｜根拠と販売方針の見極め方

編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。