2026年10月7日　／　売却の基礎・流れ

実家を売却する手順と流れ｜相続から引き渡しまでを9つの段階で整理

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月7日

実家売却の流れを9つの段階で見渡す

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。実家の売却は、相続の手続き、片付け、不動産会社とのやりとり、税金の確認が重なりやすく、何から始めればよいか迷う方が多いようです。ここでは相談から引き渡しまでを時系列に並べ、段階ごとに「決めること」を整理します。

家庭の事情によって、順番が前後することもあります。全体像をつかむための目安としてお読みください。なお、公的な資料で確認できた内容は、相続登記、媒介契約、売却後の税金の特例の部分です。根拠となる資料は、公開ページの「参考にした公的情報」の欄に載っている資料名から確認できます。

1. 家族・相続人で、売却するかどうかの方針を話し合う
2. 相続登記が済んでいるか、これから必要かを確認する
3. 税金の特例に期限があるかを、早めに確認する
4. 家の中の片付けと、残された物の整理を進める
5. 査定の相談をして、価格の根拠と売り方の方針を聞く
6. 媒介契約の内容を確認して、契約する
7. 販売活動の報告を受けながら、買主との条件を詰める
8. 売買契約を結び、引き渡しを行う
9. 確定申告に向けて、必要な書類をそろえる

最初の三段階：話し合い・相続登記・税金の期限確認

最初の段階は、家族や相続人の間で「売る・貸す・持ち続ける」のどれにするかを話し合うことです。このとき、売主側で次のようなメモを作っておくと、後の相談がスムーズになります。これは話し合いを整理するための私的なメモであり、法律上の申請や届出ではありません。

二つ目の段階は、相続登記の確認です。相続で不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記をすることが、法律上の義務とされています。この義務は2024年4月1日から始まっています。また、相続人申告登記という、義務を簡易に果たす制度もあります。ただし、相続した不動産を売却する場合は、これとは別に相続登記の申請が必要になるとされています。

登記の申請は、司法書士などの専門家に相談できる分野です。誰の名義にするか、必要書類は何かといった個別の判断は、ここでは行いません。法務局の窓口か司法書士に、メモを持って質問してください。

三つ目の段階は、税金の特例の期限を早めに知っておくことです。期限は相続の開始日から数える場合があるため、売却の準備に入る前に確認しておくと、スケジュールを組みやすくなります。内容は、後の章「売却後の税金：特例の期限と書類を確認する」で整理します。

• 相続人全員の氏名と連絡先
• 不動産の名義が誰になっているか（わかる範囲で）
• 相続が始まった日（亡くなった日）
• 売却に前向きな人、迷っている人、まだ話せていない人

売り出しの準備：片付け・査定・媒介契約

四つ目の段階は片付けです。残された物の扱いは家族の気持ちに関わる部分も大きいため、無理のない順番で進めましょう。片付けの進め方は、別の記事でくわしく取り上げています。

五つ目の段階は査定の相談です。ここで聞きたいのは、査定額そのものよりも、その額になった根拠と、売り出し方の方針です。聞いた内容は、日付とあわせてメモに残しておくと、複数の会社の説明を比べるときに役立ちます。

六つ目の段階は媒介契約です。媒介契約は、売却の仲介を宅建業者に依頼する契約です。国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介契約の有効期間は3か月を超えない範囲で、依頼者と宅建業者が協議して定めるとされています。

実際に結ぶ媒介契約書の条文が、標準の約款と同じとは限りません。契約書の有効期間の欄と、約款にあたる部分を読み比べてください。わからない点は、契約を結ぶ前に宅建業者へ質問しましょう。契約の種類による違いは、別の記事「媒介契約の種類と違い｜専属専任・専任・一般の選び方の考え方」でも整理しています。

• 査定額の根拠として、どの資料や事例を使ったか
• 売り出し価格をどのように決める方針か
• 媒介契約の有効期間は、契約書のどこに書かれているか

販売活動から引き渡しまでの段階

七つ目の段階は販売活動です。標準媒介契約約款では、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼者に対して、文書により2週間に1回以上、業務の処理状況を報告する義務を負うとされています。報告書が届いたら、問い合わせの状況や、売り方の見直しが必要かどうかを、家族で共有しましょう。

八つ目の段階は、売買契約と引き渡しです。ここでの契約内容や、物件の説明、引き渡しの進め方については、確認できた公的な資料の範囲では、細かい流れまでは書けません。重要事項の説明は宅建業者が行う業務です。売主は、わからない点を事前にメモにして、説明の場で質問できるようにしておきましょう。

売主側で整理しておくメモと、宅建業者に共有する資料、公的な窓口へ確認することは、それぞれ別のものです。混ざらないよう、メモを分けておくと安心です。

売却後の税金：特例の期限と書類を確認する

九つ目の段階は、確定申告に向けた準備です。実家が相続した空き家にあたる場合は、次の特例があります。

ひとつは、被相続人が住んでいた家屋（空き家）やその敷地を、2016年4月1日から2027年12月31日までに売却し、要件を満たした場合に、譲渡所得から控除を受けられる制度です。控除は上限が3,000万円とされ、条件や人数などによって変わる場合があります。

この特例には、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、という期限もあります。ほかにもいくつかの条件があります。詳しくは税務署や税理士にご確認ください。

確定申告には、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が必要とされています。どの部署で、どんな書類を持って申請するかは、売却する不動産がある市の窓口に問い合わせてください。確認書の交付に日数がかかる場合もあるため、売却の時期が見えてきたら、早めに問い合わせておくと安心です。

もうひとつは、相続税が課税された人に関する制度です。相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続財産を譲渡すると、相続税額の一部を取得費に加算できるとされています。どちらの特例が当てはまるか、併用できるかなどは、税務署や税理士に確認しましょう。

• 相続が始まった日
• 相続税の申告が必要だったかどうか、申告期限
• 売却を予定している時期
• 市の窓口へ、確認書の申請に必要な書類と受付の流れを質問する

まとめ

実家の売却は、家族の話し合い、相続登記、片付け、査定、媒介契約、販売活動、引き渡し、税金の確認と、いくつもの段階が続きます。順番を知っておくだけでも、全体の見通しが立てやすくなります。

法律や税金に関わる部分は、法務局や税務署、市の窓口で確認できます。登記なら司法書士、税金なら税理士といった専門家へ相談するのもひとつの方法です。この記事の内容は、一般的な整理にとどまります。

実家の売却について、どこから手をつければよいかわからないときは、かごしま売却相談室へ、ご相談はお気軽にどうぞ。

参考にした公的情報

2026年10月7日時点で確認した情報です。

• 法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆A
• 法務省：相続人申告登記について
• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
• 宅地建物取引業法施行規則第十五条の七第四号の規定に基づく標準媒介契約約款
• No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。