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2026年10月4日　／　売却の基礎・流れ

不動産売却の準備｜鹿児島市の売主が着手前に整理したい名義・家族・ローン・税金

最初に確かめたいのは「登記上の名義が誰か」

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。売却を考え始めると、つい「いくらで売れるのか」が気になります。けれども、売り出す前に整えておくと話が進めやすくなるのが、名義、ご家族や共有者との話し合い、ローンと登記の記録、税金の特例の確認です。

なかでも名義は、出発点になります。相続で不動産を取得した方は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があるとされています。この義務は令和6年4月1日に始まりました。売却の前に、登記簿上の名義が今の所有者になっているかを確認しておく必要があります。

なお、制度が始まる前の出来事の扱いは異なる場合があります。ご自身の場合は、法務局などの窓口や、司法書士などの専門家にご確認ください。登記の申請そのものについても、専門家へのご相談をおすすめします。

ご家族・共有者と話しておきたいこと

家族で話す四つのこと：売るかどうか、売るならどのような形にしたいか、売却後の住まいや暮らしをどう考えているか、売却で得たお金を何に使いたいか、必要な書類や連絡の役割を、誰が受け持つか

名義が確認できたら、次は関係する方との話し合いです。不動産の売却は、決めてから動き出すまでの間に、気持ちや事情が変わることも少なくありません。早い段階で考えを聞いておくと、後の食い違いを減らしやすくなります。

共有名義の場合は、共有者それぞれに事情やお考えがあります。進め方は状況によって異なりますので、詳しくは弁護士や司法書士などの専門家にご確認ください。

ローンの残りと、登記の記録を見比べる

住宅ローンが残っている場合は、お手元のローン関係の資料などで、残りの状況を把握しておくと安心です。見通しを立てるうえで、大切な材料になります。

もうひとつ見落としやすいのが、住所や氏名の記録です。住宅ローンを完済して抵当権を抹消する際、所有者の住所や氏名が登記の記録と一致しない場合は、先に住所・氏名の変更の登記が必要になるとされています。引っ越しや結婚などで登記を変えないままになっていないか、売却の準備の段階で見ておくとよいでしょう。

手続きの具体的な進め方や必要書類は、状況によって異なります。詳しくは法務局の窓口や、司法書士などの専門家にご確認ください。

住まなくなった家と、税金の特例の考え方

マイホームを売った場合には、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から上限3,000万円まで控除できる特例があるとされています。ただし、この特例には、いくつかの条件があります。ここで紹介するのは、その一部です。

たとえば、すでに住んでいない家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があるとされています。また、親子や夫婦など特別の関係がある人に売った場合は、この特例の対象にならないとされています。

共有のマイホームでは、特別控除は共有者1人ごとに上限3,000万円で、共有者全員で3,000万円ではありません。控除額は、人数や時期によって変わる場合があります。条件にあてはまるかどうかは、税務署や税理士などの専門家にご確認ください。

住まなくなった家の活用を考える方もいらっしゃるでしょう。鹿児島市の空き家バンクでは、売却や賃貸を希望する所有者が、物件登録申請書と必要書類を建築指導課に提出するとされています。必要書類など詳しい内容は、窓口でご確認ください。

まとめ

売却の準備は、名義、ご家族や共有者との話し合い、ローンと登記の記録、税金の特例の順に見ていくと整理しやすくなります。必要書類は、売却の形やご事情によって異なります。ここで触れた制度にも条件がありますので、詳しくは法務局・税務署・市役所などの窓口や、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。

全部を一度に整える必要はありません。わかるところから、少しずつ進めていきましょう。睦和商事は、鹿児島市内の不動産の売却に特化しており、無料で査定の相談を受け付けています。相続・離婚・空き家・共有名義などのご事情に応じたご相談も承っています。ご相談はお気軽にどうぞ。

参考にした公的情報

2026年10月4日時点で確認した情報です。

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この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

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