鹿児島市で不動産を売るときにかかる費用｜仲介手数料・登記費用・税金の基本

仲介手数料｜上限と計算の仕方

仲介手数料は、不動産会社に仲介（売り手と買い手の間に入る仕事）を頼み、売買契約が成立したときに支払う費用です。国土交通省によると、仲介手数料は、法律に基づく告示で上限額が定められています。

上限は、売買価格を分けて計算します。国土交通省の告示では、200万円以下の金額には5％、200万円を超え400万円以下の金額には4％、400万円を超える金額には3％という割合が示されています。この計算を簡単にした速算式として、売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」と表されます（出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」および国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」）。

大切なのは、これは上限であり、実際の金額は上限の範囲内で、媒介契約のときに不動産会社と合意して決めるものです。行き違いにならないよう、媒介契約を結ぶ時点で金額を確認しておきましょう。なお、価格が比較的低い空き家などについては特例が設けられている場合もありますので、対象になるかどうかも確認するとよいでしょう。

契約にかかる税金｜印紙税と譲渡所得の税金

売買契約書を作るときにかかるのが印紙税です。紙の契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼って納めます。国税庁の「印紙税額の一覧表」によると、不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置があり、平成26年4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに作成されるものは、たとえば契約金額が500万円を超え1,000万円以下の場合は5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円です（出典：国税庁「印紙税額の一覧表」）。なお、国土交通省の案内では、電子契約をした場合には印紙税がかからないとされています。

もう一つが、売って利益が出たときの税金です。国税庁の資料では、課税される譲渡所得は「譲渡価額（収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」という式で計算すると説明されています。取得費は買ったときの代金など、譲渡費用は売るために直接かかった費用のことです。税額の計算は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、長期譲渡所得か短期譲渡所得かに分かれ、所得税の税率は長期が15％、短期が30％とされています。また、所得税額の2.1％の復興特別所得税が所得税とあわせてかかり、住民税も課税されます（出典：国税庁「土地や建物の譲渡所得金額の計算」に関する資料）。

特例を使えるかどうかや、ご自身の場合の税額は事情によって変わります。税金の個別の判断は、税務署や税理士へ相談してください。

登記費用と司法書士への報酬

登記は、法務局に備えられた記録で、不動産の名義や権利を明らかにする仕組みです。売却のときには、住宅ローンが残っていた場合の抵当権を消す登記や、住所や氏名が変わっている場合の変更の登記、相続した不動産で名義が前の持ち主のままになっている場合の登記などが必要になることがあります。

登記費用の中身は、登記を申請するときに国へ納める登録免許税と、手続きを司法書士へ依頼した場合の報酬です。登録免許税は登記の種類や不動産の内容によって決まり、報酬は依頼内容によって異なります。そのため、この記事では金額の例は書かず、見積もりで「登録免許税がいくらか」「報酬がいくらか」を分けて示してもらう確認の仕方をおすすめします。

どの登記が必要になるかは、登記事項証明書の内容で変わります。相談の早い段階で登記を確認しておくと、引き渡しの直前に慌てることを避けやすくなります。

その他の費用と、譲渡費用になるもの

そのほかにかかることがある費用として、土地の境界を確認するための測量の費用、建物状況調査の費用、残置物の片付けや引っ越しの費用などがあります。これらは物件の状態や売り方によって、必要かどうかが変わります。住宅ローンが残っている場合は、金融機関への手続きに関する費用がかかることもあり、金額は契約によって異なりますので、金融機関へ確認しましょう。

なお、税金の計算では、売るために直接かかった費用は「譲渡費用」として、譲渡所得の計算に入れることができます。国税庁の資料では、譲渡費用の例として、仲介手数料や測量費などが挙げられています。一方で、修繕費や固定資産税のような、資産を持っている間の維持や管理にかかった費用は含まれないとされています。領収書や請求書は、申告のときに確認できるよう、まとめて保管しておくと安心です。どの費用が対象になるかの個別の判断は、税務署や税理士へ確認してください。

よくある質問

Q. 査定や相談にも費用がかかりますか。

A. 睦和商事では、最初のご相談と、机上での査定、現地を確認しての査定は無料で対応しています。無料の範囲はここまでで、売却が決まった場合の仲介手数料や、司法書士などの専門家への報酬、税金などは別途かかります。

Q. 仲介手数料は、いつ支払いますか。

A. 支払いの時期は、媒介契約や売買契約の内容によって取り決めます。ご自身の契約ではどうなっているかを契約書で確認しましょう。分からない点は、契約の前に不動産会社へ聞いておくと安心です。

Q. 売って利益が出なかった場合も、税金の申告は必要ですか。

A. 場合によります。利益の有無だけでなく、特例を使うかどうかなどによっても扱いが変わります。申告が必要かどうか迷うときは、税務署や税理士へ相談してください。この記事では一般的な仕組みの紹介にとどめ、個別の判断は専門家への相談をお願いしています。

まとめ

鹿児島市で不動産を売るときの費用は、仲介手数料、印紙税などの税金、登記費用、その他の費用に分けて考えると分かりやすくなります。仲介手数料には上限があり、印紙税は契約金額で決まるなど、仕組みが決まっているものもあれば、物件の状態によって変わるものもあります。売る前に費用を一覧にして、手元に残る金額の見通しを立てておきましょう。

睦和商事は鹿児島市で、不動産売却のご相談を受け付けています。最初のご相談と、机上での査定、現地を確認しての査定は無料です。費用の見通しを知りたいという段階でも大丈夫ですので、まずは相談から始めてみてください。