2026年11月2日

不動産の売り出し価格はどう決める？査定額との違いと決め方の考え方

発信：睦和商事（鹿児島市）｜最終更新：2026年11月2日

査定額・売り出し価格・成約価格は役割が違う

まず分けたいのは、三つの価格です。査定額は、不動産会社が、物件の材料をもとに「このあたりで取引が考えられそうだ」と見立てた金額です。机上で資料から見る場合と、現地で建物や周辺を確認する場合があり、見る材料が増えると見立ての精度も変わってきます。

売り出し価格は、その見立てをふまえて、売主が「この価格で買主を探します」と市場に出す金額です。売主の希望や、売却を考えている時期の考え方も重なります。成約価格は、買主との話し合いを経て、売買契約で実際に決まった金額です。売り出し価格と成約価格が異なることは珍しいことではなく、途中で価格を見直したり、引き渡しの条件などとあわせて調整したりすることもあります。

この三つを分けて考えると、査定額と希望が違ったときにも、「査定の根拠はどこか」「希望を反映するなら、どのような進め方になるか」と分けて話し合えます。睦和商事では、最初のご相談と、机上での査定、現地を確認しての査定は無料で対応しています。なお、売却が決まった場合の仲介手数料などは別途かかります。

査定で見ている材料をそろえる

査定では、一般に、似た物件の取引事例、土地の広さや形、道路との関係、建物の広さや築年数、手入れや修繕の履歴、周辺の環境などが材料になります。同じ町内でも、土地の形や建物の状態が違えば、見立ては変わります。そのため、平均のような数字だけで自分の家を判断しないことが大切です。

自分で材料を確認する方法の一つに、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」があります。実際に取引された価格の情報や成約価格の情報、地価公示などの公的な価格情報を、地図や検索で確認できる仕組みです。ただし、載っている事例は、自分の家と条件がそっくり同じとは限りません。面積、時期、土地の形、建物の状態が違う事例は、その違いを考えながら参考にする必要があります。

不動産会社へ査定を頼むときは、買ったときの契約書、登記事項証明書、固定資産税の通知書、建物の図面、直した場所の記録などを、手元にある範囲で用意しましょう。資料がそろっていない場合でも相談は始められますが、材料が多いほど、根拠を言葉で説明しやすくなります。

売り出し価格を決める手順

手順の第一歩は、査定の根拠を聞くことです。国土交通省の標準媒介契約約款では、不動産会社が媒介価額について意見を述べるときは、根拠を示して説明することとされています。どの取引事例と比べたのか、土地と建物をどのように見たのか、気になる点を遠慮なく質問しましょう。複数の会社へ相談した場合は、金額の高い・低いだけでなく、根拠の説明が自分の物件に合っているかで比べてみてください。

第二歩は、希望と期限を重ねることです。住み替えや相続の整理など、売却の理由によって、価格を優先したい時期と、時期を優先したい場面は変わります。「この時期までに次の住まいへ移りたい」といった予定がある場合は、その予定も含めて不動産会社へ伝えておくと、進め方の相談がしやすくなります。

第三歩は、売り出し後の見直し方を先に決めておくことです。問い合わせや内覧の様子を見ながら、案内の内容を整えるのか、価格を見直すのかを話し合う時期の目安を決めておくと、売り出し後に迷いにくくなります。価格の変更についても、不動産会社が根拠を示して助言することとされています。感覚だけで動かすのではなく、反応と材料を見ながら判断しましょう。

売り出し後に見直すときの考え方

売り出し後は、問い合わせの有無だけで判断しないことが大切です。写真や案内文で物件の良さが伝わっているか、内覧した方の感想はどのようなものか、似た物件の売り出し状況が変わっていないかなど、確認できる点はいくつもあります。よくあるご相談の例でも、価格を下げる前に、案内の見せ方や家の片付け、説明が不足していた点を見直すことで、受け止め方が変わる場面があります。

価格を見直す場合は、家族の中で意見が分かれることもあります。そのようなときは、最初の査定で聞いた根拠と、売り出し後の反応を並べて見ることが役立ちます。「いつまでに、どのような反応を見て、どのように判断するか」を共有しておくと、話し合いが感情だけになりにくくなります。また、媒介契約の期間や報告の受け方もあわせて確認しましょう。専任媒介契約では、有効期間は3か月を超えない範囲で決めることとされています（国土交通省・標準媒介契約約款）。なお、売れたあとの税金は、売り出し価格だけで決まるものではありません。国税庁の資料では、譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引く考え方が示されています。手元に残る金額の見通しを考えるときは、費用や税金も含めて早めに確認しておきましょう。個別の計算は、税務署や税理士へご確認ください。

よくある質問

Q. 査定額が高い会社へ頼めば、その価格で売れますか。

A. 査定額は見立てであり、成約を約束する金額ではありません。金額だけでなく、どのような事例や物件の状態をもとにした説明なのかを確認し、根拠に納得できるかどうかで比べることをおすすめします。

Q. 自分でも価格の材料を調べられますか。

A. 国土交通省の不動産情報ライブラリで、取引価格の情報や地価公示などを確認できます。ただし、事例ごとに面積や時期、状態が違うため、そのまま自分の家の価格として当てはめず、不動産会社への相談材料として使うとよいでしょう。

Q. 査定や相談にお金はかかりますか。

A. 睦和商事では、最初のご相談と、机上での査定、現地を確認しての査定は無料で対応しています。なお、売却が決まった場合の仲介手数料や、専門家へ手続きを頼む場合の報酬などは別途かかります。

まとめ

売り出し価格を決めるときは、査定額・売り出し価格・成約価格の役割を分け、取引事例や物件の状態といった材料と、その根拠を確認することが大切です。そのうえで、希望や期限を重ね、売り出し後の見直し方まで話し合っておくと、進め方に迷いにくくなります。

睦和商事は鹿児島市で、土地・戸建て・マンションの売却相談を受け付けています。価格の決め方に迷ったときは、査定の根拠を一緒に確認することから始められます。まずは現状と希望をお聞かせください。

参考にした公的情報

2026年10月30日時点で確認した情報です。

• 国土交通省｜不動産情報ライブラリ 掲載コンテンツ一覧（取引価格情報・成約価格情報・地価公示など）
• 国土交通省｜標準媒介契約約款
• 国土交通省｜既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み（価格査定マニュアルへの案内など）
• 国税庁｜土地や建物の譲渡所得金額の計算（令和5年分資料）

編集方針：公的機関の一次情報を確認して作成しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。