鹿児島市で中古住宅を売る前の建物状況調査｜義務のある説明と任意の調査を分けて確認
この記事の要点
建物状況調査は保証とどう違う？あっせんの確認や資料整理の順序をまとめました。
- 建物状況調査と住宅の保証を区別
- 媒介契約前にあっせんの可否を確認
- 建物状況調査を実施する場合の資料
建物状況調査と住宅の保証を区別
この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。鹿児島市で中古住宅の売却を考え始めると、「インスペクション」や「建物状況調査」という言葉を目にします。
国土交通省の資料には、平成30年４月に、建物状況調査の活用の促進等を内容とする法の改正が行われたと示されています。調査の活用が促されることと、売主に調査の実施が義務づけられているかどうかは、別の問いです。実施の義務の有無は、媒介を依頼する宅地建物取引業者の説明と、国土交通省の公的資料で確認してください。
もう一つ大切なのが調査の限界です。同じ資料には、建物状況調査の限界（瑕疵の有無を判定するものではないこと等）について明記されました、とあります。調査を受けても、不具合がないと判断されたことにはなりません。売主は、次の三つを分けて整理しておきます。
- 建物状況調査：建物の状況を調べ、結果を書面で受け取るものです。瑕疵の有無を判定するものではありません。
- 住宅の保証：不具合があったときの対応を取り決める話で、契約書などの書面で内容を確認します。
- 売買契約上の責任：契約書の条項に書かれる内容です。疑問があるときは、弁護士などの専門家の判断が必要になる場合があります。
媒介契約前にあっせんの可否を確認
媒介契約を結ぶ前に、担当の宅地建物取引業者へ、建物状況調査を実施する者のあっせんの可否を確認します。国土交通省の資料には、あっせんを「無」とする場合における理由の記載欄を設ける、という改正内容が示されています。あっせんが「有」か「無」か、「無」ならその理由は何かが、書面で分かるように整えられたということです。
あっせんがあるという説明と、売主が調査を依頼すると決めることは、別の判断です。質問メモには次の項目を用意すると、話がまとまりやすくなります。
- あっせんは「有」か「無」か。
- 「無」の場合、その理由はどう説明されるのか。
- 「有」の場合、調査を実施する者は誰で、依頼する相手は売主か業者か。
- 調査の費用は誰が負担し、いつ支払うのか。
建物状況調査を実施する場合の資料
資料は、売主の手元にある住宅の記録と、制度を説明する公的資料に分けると整理しやすくなります。
公的資料として、国土交通省は、建物状況調査の更なる普及促進に向けて、宅地建物取引業者及び消費者向けのリーフレットを示しています。このページの「参考にした公的情報」の欄に挙げた国土交通省の資料から、制度の概要を読めます。また、建物状況調査に係る改正宅地建物取引業法施行規則等の施行日として、令和６年４月１日が示されています。
売主の手元にある資料は、次のようなものが考えられます。いずれも、担当者と打ち合わせるときに住宅の経過を伝えやすくするための相談メモ用の資料で、法令で提出が義務づけられた書類の一覧ではありません。書類が見当たらない場合は、担当者にどう扱えばよいかを質問します。
- 購入時の売買契約書や重要事項説明書：建物についてどんな説明を受けたかを読み返す手がかりになります。
- 建築時や増改築時の図面・書類：どの部分をいつ工事したかを整理できます。
- 修理やリフォームの請求書・見積書・写真：直した場所と時期を記録として残せます。
- 過去に受けた点検や調査の報告書：誰が、いつ、どこまで調べたかを確認できます。
重要事項説明と売買契約での扱い
重要事項説明は宅地建物取引業者が行う説明です。売主が資料を整理して宅建業者に共有することとは、役割が違います。
国土交通省の資料には、共同住宅等（RC造等）に係る重要事項説明の対象となる建物状況調査結果が、調査の実施から２年を経過していないものとなりました、と示されています。この記載は共同住宅等（RC造等）についてのものです。それ以外の住宅の扱いは別に確認が必要ですので、担当者に質問し、国土交通省のリーフレットでも読み比べてください。
売買契約書でどう扱うかは、契約書案を見ながら確認します。調査結果の書面があっても、瑕疵の有無を判定するものではないという限界は変わりません。契約書の条項の意味や責任の範囲に疑問があるときは、弁護士などの専門家にご相談ください。打ち合わせでは、次の点を順に聞いておきます。
- 調査結果の書面がある場合、重要事項説明でどう扱われるのか。
- 調査をいつ実施したかが、説明の扱いに関わるのか。
- 調査結果の内容を、売買契約書案にどう反映するのか。
- あっせんが「無」だった場合の理由は、どこに記録されるのか。
住宅の状態と未調査部分を整理する
調査を実施するかどうかにかかわらず、住宅の状態をメモにまとめておくと、打ち合わせに役立ちます。ポイントは、分かっていることと、調べていないことを混ぜないことです。
調査結果の書面があるときは、どの部分を見たのか、見ていない部分は何かを、書面の記載から読み取ります。調査は瑕疵の有無を判定するものではないとされていますので、対象外だった部分は未確認のまま残ります。調査をしていないことと、問題がないことは、同じ意味ではありません。
売主が見聞きした事実と、推測や思い込みは分けて書いておくと、混乱しにくくなります。メモは次の四つの欄に分けると書きやすくなります。
- 売主が見て知っている状態：気づいた変化や、直した箇所と時期。
- 調査で確認した範囲：調査書面に書かれた対象と、実施した時期。
- 調べていない部分：調査の対象外だった場所や、点検していない場所。
- 不明な点：担当者や公的窓口に質問する項目として、別に書き出す。
まとめ
建物状況調査は、平成30年４月の法の改正で活用の促進が掲げられた制度で、瑕疵の有無を判定するものではないという限界も明記されています。住宅の保証とは別のものであり、宅地建物取引業者が行う説明と、売主が任意に調査を依頼するかどうかの判断は、分けて考えることが大切です。
鹿児島市で中古住宅の売却を考えている方は、媒介契約を結ぶ前に、担当の宅地建物取引業者へ、調査を実施する者のあっせんが「有」か「無」か、「無」ならその理由は何かを質問してください。あわせて、調査の対象範囲と限界、重要事項説明での扱い、手元の売買契約書や修理の記録を、相談メモとしてまとめておくと話が進めやすくなります。制度の概要は国土交通省のリーフレットで確認し、契約上の責任など法的な判断が必要な点は、弁護士などの専門家にご相談ください。売却の進め方については、鹿児島市内の不動産の売却に特化した睦和商事の「かごしま売却相談室」でも、無料で査定の相談を受け付けています。相続・離婚・空き家・共有名義などのご事情に応じたご相談もお受けしていますので、ご相談はお気軽にどうぞ。
参考にした公的情報
2026年10月18日時点で確認した情報です。
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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。
この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
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