2026年10月31日

相続登記の義務化とは？売却前に名義変更が必要な理由と期限

発信：睦和商事（鹿児島市）｜最終更新：2026年10月31日

相続登記とは何か、なぜ義務になったのか

相続登記とは、土地や建物の持ち主が亡くなったときに、登記簿に書かれた名義を、相続した人へ書き換える手続きです。登記簿は、その不動産が誰のものかを社会に示す帳簿で、不動産のある場所を管轄する法務局で管理されています。

これまでは、相続登記をするかどうかは相続人の判断に任されていました。そのため、名義が亡くなった方のまま長く残り、今の持ち主が分からない土地が増えることが課題になってきました。法務省は、こうした土地の発生を防ぐため、申請の義務化を始めています。

先延ばしにすると、次の世代でさらに相続が重なり、関係する人が増えて話し合いが難しくなることもあります。名義の確認は、売却を考える前に済ませておきたい最初の作業です。今の名義は、法務局で登記事項証明書を取得すると確認できます。

申請の期限と過料の考え方

義務化の内容は、法務省の案内で次のように説明されています。

相続や遺言で不動産を取得した相続人は、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります（出典：法務省）。遺産分割の話し合いで不動産を取得した場合は、その話し合いがまとまった日から3年以内に、まとまった内容で登記を申請する義務が別に生じます（出典：法務省）。

義務化より前に起きた相続も対象です。令和6年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記がされていないものは、令和9年3月31日までに申請する必要があります（出典：法務省）。

正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります（出典：法務省）。過料は、税金とは別の、行政上の制裁として位置づけられる金銭です。どのような事情が正当な理由にあたるかは個別の事情によって異なりますので、期限に間に合わない事情があるときは、早めに法務局や司法書士へ相談してください。

なお、期限の出発点は「亡くなった日」ではなく、「相続があったことと、自分がその不動産を取得したことを知った日」です（出典：法務省）。出発点が分からないときは、自己判断せず窓口で確認してください。

売却の前に名義変更が必要な理由

不動産を売るとき、売主は登記簿上の持ち主であることが前提になります。名義が亡くなった方のままだと、その方が売買契約の当事者になることはできないため、売却の手続きに進めません。不動産会社へ査定や売却の相談はできますが、買主と契約し、名義を買主へ移す段階では、先に相続登記を済ませておく必要があります。

よくあるご相談の例では、売却の話が進んでから名義が親のままだったことに気づき、戸籍を集めて相続人を確かめるところから始めるため、売却までに思ったより時間がかかったという声があります。相続人が複数いる場合は、誰がその不動産を取得するかを決める遺産分割の話し合いも必要になります。売却の希望時期があるときほど、名義の確認と相続登記を早めに始めることが大切です。

「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、名義を相続人へ移しておくと、その後の選択肢を考えやすくなります。

話し合いがまとまらないときの相続人申告登記

相続人の間で分け方の話し合いがまとまらず、期限内に通常の相続登記をするのが難しい場合に備えて、「相続人申告登記」という簡易な制度が設けられています（出典：法務省）。これは、登記簿上の持ち主について相続が始まったことと、自分がその相続人であることを、法務局へ申し出る制度です。期限内に申し出た相続人は、相続登記の申請義務を果たしたものとして扱われます（出典：法務省）。

ただし、この申告は名義そのものを書き換える手続きではありません。申し出た人の権利の割合などが登記で示されるわけではないため、この申告だけでは不動産を売却することはできず、売却には改めて相続登記が必要です（出典：法務省）。また、遺産分割の話し合いがまとまった後は、この申告で義務を果たすことはできず、まとまった日から3年以内に、その内容での登記が必要になります（出典：法務省）。

期限が近づいているのに話し合いが進まないときは、この制度が使えるかどうかを法務局や司法書士に確認してみてください。

よくある質問

Q. 親が数年前に亡くなり、名義がそのままです。今からでも義務の対象ですか。

A. 対象になります。令和6年4月1日より前に相続した不動産でも、相続登記がされていないものは令和9年3月31日までに申請する必要があるとされています（出典：法務省）。ただし、不動産を取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内という数え方になることもあります（出典：法務省）。ご自身の期限は法務局や司法書士にご確認ください。

Q. 相続登記は自分で申請できますか。専門家に頼む場合は誰ですか。

A. ご自身で法務局へ申請することもできます。戸籍の収集や相続人の確定に不安があるときは、登記の専門家である司法書士への相談も方法の一つです。法務局でも登記手続の案内を行っています。

Q. 名義変更の前に、実家の査定だけでも相談できますか。

A. できます。査定は売却の第一歩として、名義変更と並行して進めることも可能です。睦和商事では、最初のご相談と、机上での査定、現地を確認しての査定は無料で対応しています。なお、売却が決まった場合の仲介手数料や、司法書士などの専門家への報酬は別途かかります。

まとめ

相続登記は令和6年4月1日から申請が義務になり、期限は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内が基本です（出典：法務省）。義務化より前の相続は令和9年3月31日までが期限で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になることがあります（出典：法務省）。名義が亡くなった方のままでは売却の手続きに進めないため、実家の売却を考え始めたら、まず登記事項証明書で名義を確認し、相続登記の準備を始めてください。話し合いがまとまらないときは、相続人申告登記という方法もあります。

睦和商事は鹿児島市で、相続した実家や空き家のご相談を受け付けています。名義の状態が分からないという段階でも大丈夫ですので、現状の確認から一緒に整理していきましょう。

参考にした公的情報

2026年10月30日時点で確認した情報です。

• 法務省｜不動産を相続した方へ　～相続登記・遺産分割を進めましょう～
• 法務省｜Mandatory Inheritance Registration（相続登記の申請義務化について）
• 法務局（法務省）｜不動産登記などの案内

編集方針：公的機関の一次情報を確認して作成しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。