2026年10月25日　／　相続・税金

鹿児島市で相続した空き家を売却｜3,000万円特別控除と確認書の申請手順

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月25日

相続した実家を売る前に知ること

鹿児島市で親が住んでいた家を相続し、空き家になった家を売るときには、譲渡所得から一定額を差し引ける特例があります。ただし3,000万円が税金から戻るわけでも、売却価格から一律に差し引くわけでもありません。売却で出た利益から上限3,000万円を控除する制度です。利益がそもそもない場合に3,000万円を受け取れるものではありません。本人が住んでいた住宅のマイホーム特例とは区別してください。

建物と居住状況の要件

売主が相続または遺贈により対象家屋とその敷地等を取得していることが前提です。原則として亡くなった方が相続直前まで一人で住んでいた家屋が対象です。建築日が昭和56年5月31日以前であること、区分所有建物ではないことなどを確認します。登記簿の建築年月日だけで条件を決めず、確認できる資料を集めてください。相続後に他の人が住んだり、人に貸したり、事業で使ったりした場合は対象外になることがあります。相続人が荷物の整理や換気をしていただけなのか、実際に利用していたのかも確認が必要です。

亡くなる前に老人ホームなどへ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になる例外があります。入所までの住まい、入所後の家屋の利用、家財の保管状況などを整理し、国税庁No.3307で確認しましょう。入所したという事実だけで使えるとも使えないとも判断できません。

売却期限と1億円の上限

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。制度の対象は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡です。相続ごとの売却期限と、この制度の適用期限の両方を満たす必要があります。契約締結日だけを見て安心せず、実際の譲渡時期を税務署に確認してください。売却代金は原則1億円以下が要件です。ほかの相続人の売却代金や分割した敷地の売却代金も合算判定になる場合があります。

控除は通常上限3,000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で対象家屋と敷地を取得した相続人が3人以上のときは上限2,000万円です。相続人全員の人数ではなく対象資産を取得した人数を確認してください。相続登記と遺産分割の資料を事前にそろえることが大切です。

耐震改修または解体の選択

建物をそのまま売る場合には、一定の耐震基準に適合している必要があります。適合証明の準備方法について専門家に相談してください。建物を取り壊して敷地を売る方法にも別の要件があります。更地にした日から売却日までの土地の使用状況にも注意してください。

令和6年1月1日以後の譲渡では、売却後、譲渡の翌年2月15日までに一定の耐震改修が完了するか、建物全部が取り壊される方法も認められる場合があります。買主が工事を担当する契約では、期限と完了を確認できる書類が重要です。工事が遅れる場合や一部だけの取壊しの場合は適用できないことがあります。売買契約前に税理士と契約条件をすり合わせましょう。

鹿児島市の確認書申請と確定申告

確定申告で特例を使うときは、物件がある市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書が必要です。鹿児島市の物件では市の担当窓口へ申請します。窓口は鹿児島市建築指導課です。確認書の申請先は、末尾の鹿児島市公式案内から確認できます。売却方法により申請様式と必要な添付書類が変わります。申請時に最新の市の案内を確認してください。

一般に相続の事実、亡くなった方の居住状況、相続後の利用状況、売買契約や解体・耐震工事の事実などを確認できる書類が求められます。すべての人に同じ書類が必要とは限りません。先に売却方法を決め、該当する様式を確認してから収集すると無駄が減ります。市の案内では交付まで通常1週間から10日程度かかり、不足書類があればさらに時間が必要です。令和8年3月以降は登記事項証明書なども写しで提出できますが、不鮮明な場合は原本の提示を求められることがあります。確定申告直前ではなく余裕を持ちましょう。

市役所で確認書を受け取っても、税金の特例が確定したわけではありません。最終的な適用の判定は税務申告の内容に基づいて行われます。売却の翌年に確定申告が必要です。売買契約書、登記事項、取得費、譲渡費用、譲渡所得の内訳書などを整理し、必要書類を税務署に確認してください。

親が取得した当時の資料が残っていない場合には、購入代金を想像で埋めず税務署・税理士に相談してください。相続税の取得費加算など、同じ資産について併用できない特例があります。同じ被相続人から取得した対象資産について、この空き家特例を既に使っていないかも確認してください。親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。利用できる制度を一緒に確認してから税額を見積もることが大切です。

まとめ

確認する順番としては、まず亡くなった方の住民票の除票や戸籍関係の資料を調べ、どの家にいつまで住んでいたかを整理します。相続人が複数の場合は、誰が家屋と敷地を取得したかも記録してください。次に固定資産税の資料や建物の登記情報を確認し、建築日と建物の種類を調べます。疑問が残る場合は、資料を手に税務署へ相談することが有効です。

売却には仲介手数料、家財の撤去費用、必要に応じた測量費用や解体費用などがかかることがあります。特例が利用できたとしても、工事費が自動的に補助されるわけではありません。見積りはできるだけ同じ条件で比較し、売却価格から必要な支出を差し引いて考えてください。査定時に確認した建物の劣化状況や境界の問題も、契約条件に影響します。

家屋の登記が残っている場合は、解体後の滅失登記の状況も確認してください。

まず相続日、取得した相続人の人数、家屋の建築時期、相続後の利用状況、売却予定額、売却時期を一覧にします。次に家の状態と解体費用、耐震工事の可能性を調べます。税金だけを理由に工事や契約を急ぐと、結果として負担が増える場合があります。現況売却と更地売却の見込み手取り額を比べてから判断してください。

鹿児島市で空き家売却を検討するときは、税務署への確認と不動産査定を並行して行うと、期限と費用の見通しを立てやすくなります。かごしま売却相談室では土地・建物の状況を踏まえた売却相談を受け付けています。個別の税務判断は税理士・税務署へお尋ねください。

参考にした公的情報

2026年10月25日に確認した公的情報です。

• 国税庁 No.3306
• 国税庁 No.3307
• 鹿児島市：空き家の発生を抑制するための特例措置

税務上の判断は税務署・税理士に確認してください。

編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。