2026年10月22日　／　物件の状態

鹿児島市で事故物件を売る前に｜告知はいつまで？売買と賃貸の違い

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月22日

売買では「3年たてば告げなくてよい」と決めない

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく一般的な説明です。制度は改正されることがあります。過去に人の死があった鹿児島市の住宅を売るときは、経過年数だけで告知を省けると考えないことが大切です。

結論からいうと、国土交通省のガイドラインは、売買について賃貸借と同じ一律の期間の目安を示していません。賃貸借の一部で示される概ね3年を、住宅の売却にそのまま当てはめることはできません。

判断の手がかりは、取引が売買か賃貸か、何が起きたか、どこで起きたか、特殊清掃等が行われたかです。まず売却する住宅と出来事の関係を整理し、期間の話はその後に分けて確認します。

このガイドラインは居住用不動産を対象に、宅地建物取引業者の対応を整理した資料です。売主の民事上の責任がなくなることを約束するものではなく、個別の判断は弁護士などの専門家への確認が必要です。

自然死・日常生活の事故でも、特殊清掃の有無を確認

対象となる住宅での自然死や、日常生活の中での不慮の死は、売買・賃貸借とも原則として告げなくてもよいとされています。日常生活の不慮の死には、転倒事故や食事中の誤嚥などが挙げられています。

ただし、発見が遅れたこと等に伴って特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、同じ扱いにはなりません。ガイドラインは、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるとして、別の区分に沿った検討を求めています。

したがって、「自然死と聞いたので説明しない」という決め方は避けてください。死因の区分だけでなく、特殊清掃等について分かっている情報も媒介を依頼する宅地建物取引業者に伝え、告げる内容を確認します。

賃貸借の概ね3年は、場所・事案・起算点が条件

賃貸借では、対象となる住戸で自然死や日常生活の不慮の死以外の死が発生した場合、事案の発生から概ね3年が経過した後は、特段の事情がない限り、原則として告げなくてもよいという整理があります。

自然死等でも特殊清掃等が行われた場合は、その死が発覚した時点から概ね3年を考えます。特殊清掃をした日から数えるという説明ではありません。借主が日常生活で通常使う必要のある集合住宅の共用部分も、対象住戸と同様に扱われます。

ただし、事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は、この整理の例外です。「3年経過」という情報だけで、どの事案も伝えなくてよいと判断することはできません。

売却する住宅について相談しているのに、賃貸借の目安だけを聞いた場合は、売買での判断根拠を確認しましょう。売買では、相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるか等を踏まえ、事案ごとの検討が必要です。

隣接住戸・共用部分と、質問された場合の扱い

対象住戸ではなく隣接住戸や、買主・借主が日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で起きた事案には、別の区分があります。自然死等以外の死や、特殊清掃等が行われた自然死等も、売買・賃貸借とも原則として告げなくてもよいとされています。

ここでも、事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は例外です。同じマンションで起きたというだけで一括せず、売却対象、隣接住戸、普段使う共用部分、使わない共用部分のどこかを分けて確認します。

また、対象不動産の事案の有無を買主・借主から問われた場合や、社会的影響等から相手方が把握すべき特段の事情があると認識した場合等には、経過期間や死因に関わらず、調査で判明した点を告げる必要があります。

事案を伝えることと、亡くなった方の個人情報を詳しく伝えることは別です。ガイドラインは、氏名・年齢・住所・家族構成や具体的な死の態様・発見状況等を告げる必要はないとし、遺族等への配慮を求めています。

売主が用意するメモと、公的資料の確認順序

売却相談の前に、手元で把握している情報をメモにまとめましょう。推測で空欄を埋めず、不明な点と確認済みの点を分けると、説明の食い違いを避けやすくなります。相談時には、次の項目を宅地建物取引業者と確認してください。

• 場所：売却対象の室内、隣接住戸、共用部分など、出来事があった場所と売却する範囲の関係を整理します。
• 時期と内容：事案の発生時期、特殊清掃等がある場合の発覚時期、死因の区分、特殊清掃等の有無を、分かる範囲で記録します。
• 情報の確認状況：直接知っていること、人から聞いたこと、不明なことを分け、既に手元にある告知書や管理関係の資料と照らします。
• 説明の範囲：買主から質問があったときの対応と、遺族等に配慮して伝える必要のない情報を分けて相談します。

まとめ

公的資料は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の案内ページから本文を開きます。目次の「4．告知について」で、告げなくてもよい場合の区分、その他の場合、買主・借主から問われた場合の順に読むと、条件を取り違えにくくなります。「3．調査について」には告知書等による確認方法が整理されています。

売買での告知は、賃貸借の概ね3年だけで決められません。自然死等の原則には特殊清掃等の例外があり、場所や相手方からの質問によっても確認点が変わります。知っている情報を整理して伝え、個別の告知判断や責任の見通しは弁護士などの専門家にご確認ください。

鹿児島市の住宅売却をご検討の方は、発生した場所・時期・出来事と、特殊清掃等について分かる範囲をまとめ、売却に向けた相談を進めてください。売却のご相談・無料査定のご相談は睦和商事へどうぞ。法律上の判断が必要な点は、専門家に確認する事項として整理しておくと相談しやすくなります。

参考にした公的情報

2026年10月22日時点で確認した情報です。

• https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。