2026年10月17日　／　空き家

鹿児島市で空き家の売却を考え始めたら：最初に整理したい5つのこと

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月17日

所有者と相続登記の確認

確認先：法務局（鹿児島地方法務局）、本籍地の市区町村（戸籍の取得）。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です（法務省）。正当な理由がない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

2024年4月1日より前に相続を知った不動産は、2027年3月31日までに相続登記が必要です（法務省）。

「相続人申告登記」は簡易な手続きで申請義務を果たす方法ですが、売却するには別途相続登記が必要です（法務省）。

共有者がいる場合は、売却に共有者の合意が必要になることがあるため、持分整理（持分売却・持分買取・分割協議）を専門家と検討します。

• 必要資料：登記事項証明書（最新）
• 必要資料：相続関係説明図または遺産分割協議書（相続が発生している場合）

1. 法務局で最新の登記事項証明書を取得。
2. 相続人全員で遺産分割協議を実施し、協議書を作成。
3. 司法書士に依頼し、売却に向けた相続登記を期限内に完了させる。

建物の現況と残置物の整理

確認先：建築指導課（鹿児島市）、必要に応じて不動産鑑定士。

建物が老朽化し解体が必要な場合、床面積の合計が80平方メートル以上の建築物は建設リサイクル法に基づく届出が必要です（鹿児島市）。工事着手の7日前までに建築指導課へ届出を行います。

解体後は所有権の登記名義人等が滅失の日から1か月以内に滅失登記を申請しなければなりません（不動産登記法第57条、法務局）。

残置物が多数ある場合は、処分費用や処分方法（リサイクル、廃棄、寄付等）を見積もっておくと、売却価格の算出がしやすくなります。

• 必要資料：現況写真（外観・内部）
• 必要資料：残置物リスト（家具・家電・備品等）
• 必要資料：建物が滅失した場合は「建物滅失登記の申請書」等

1. 建物の現況を写真とメモで記録し、残置物リストを作成。
2. 解体する場合は建築指導課に建設リサイクル法の届出の要否を確認。
3. 必要に応じて不動産鑑定士に依頼し、建物の価値評価を取得。

境界・接道・権利関係の確認

確認先：法務局（公図・地積測量図の取得）、鹿児島市の建築関係の窓口（接道要件の確認）。

公図・地積測量図は法務局で取得し、境界線を確認します。

接道要件は鹿児島市の建築関係の窓口で確認します。接道が不十分だと、買主が条件付きで購入を検討することがあります。

境界が不明確だと取引条件の調整が必要になることがあります。隣接地所有者との協議や、土地家屋調査士など専門家への相談による境界の確認を行うと、取引の透明性が高まります。

地役権・借地権が設定されている場合は、権利内容と期間、更新条件を正確に把握し、買主に開示します。

• 必要資料：公図・地積測量図（最新）
• 必要資料：接道要件に関する確認書類（必要な場合）
• 必要資料：地役権・地上権・借地権の契約書（存在する場合）

1. 法務局で公図・地積測量図を取得し、境界を確認。
2. 鹿児島市の建築関係の窓口で接道要件を確認。
3. 既存の地役権・借地権がある場合は、権利者と内容を確認し、書類を整理。

売出し査定と成約事例の違い

確認先：複数の不動産仲介業者（査定依頼）、国土交通省が公表する不動産情報ライブラリ（成約事例）、国税庁（路線価）。

売出し査定は仲介業者が提示する販売価格の目安です。査定の考え方は会社ごとに異なるため、根拠を尋ねて比較しましょう。実際の成約価格とは必ずしも一致しません。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格や成約価格の情報を調べられます。公開時期や個別事情により差があるため、同一エリア・同規模・同条件の取引を選んで参考にします。

• 必要資料：土地・建物の登記情報（登記事項証明書）
• 必要資料：現況写真・測量図
• 必要資料：周辺の取引事例（不動産情報ライブラリ）・路線価の資料

1. 複数の不動産仲介業者に査定依頼を出し、提示価格を比較。
2. 国税庁の路線価を確認し、目安となる価格帯を把握。
3. 国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の取引価格の情報を調べ、比較検討。

売却方法と専門家への相談

確認先：不動産仲介会社（一般仲介・買取専門）、司法書士（登記・権利整理）、税理士（譲渡所得税・相続税のシミュレーション）、建築指導課（空き家バンクへの物件登録の提出先）。

仲介売却では、一般の買主に向けた広告や買主探しを行うことができます。具体的な方法や範囲は媒介契約の前に不動産会社へご確認ください。物件価格が800万円以下の低廉な空家等については、一定の条件を満たす場合に媒介報酬の上限を原則より引き上げる特例があります（国土交通省）。対象や上限は国土交通省の資料や不動産会社で確認し、報酬額は媒介契約の前に確認しておきましょう。

買取売却は手続きが速くなる一方で、買取価格と仲介での査定価格を比べて判断することが重要です。

売却に伴う税金（譲渡所得税、相続税の特例適用）や、空き家対策としての補助金・減税制度は、自治体や国の制度改正により条件が変わることがあります。最新情報は税理士や市の空き家担当窓口で確認してください。

• 必要資料：売却希望条件シート（価格・期間・条件）
• 必要資料：前項で整理した全書類（登記簿、相続関係資料、現況写真等）
• 必要資料：税務シミュレーション資料（税理士が作成）

1. 売却目的・条件を整理し、仲介と買取の各方式を比較。
2. 司法書士に権利整理（相続登記・共有持分整理）を依頼し、登記が完了した状態にする。
3. 税理士に譲渡所得税・相続税のシミュレーションを依頼し、税負担を把握。
4. 空き家バンクに登録する場合は、物件登録申請書と必要書類を建築指導課に提出（鹿児島市の案内による）。

確認チェックリスト

• 所有者・相続登記の確認：登記事項証明書・遺産分割協議書・相続登記を取得
• 建物現況・残置物の整理：現況写真・残置物リスト・滅失登記の準備
• 境界・接道・権利関係の確認：公図・測量図・接道要件の確認
• 売出し査定と成約事例の比較：複数業者の査定と路線価・取引価格情報の比較
• 売却方法の選定と専門家相談：司法書士・税理士・仲介業者・建築指導課と打ち合わせ

まとめ

鹿児島市で空き家を売却する際は、所有者・相続登記の確認 → 建物の現況整理 → 境界・接道・権利関係の把握 → 売出し査定と成約事例の比較 → 売却方法と専門家への相談という5つのステップを順に進めることが重要です。各ステップで必要な書類や確認先を明確にし、司法書士・税理士などの専門家や建築指導課などの市の窓口の助言を得ながら手続きを進めることで、手続きの抜け漏れを防ぎやすくなります。

関連ガイド：鹿児島市の空き家売却・管理の基礎

参考にした公的情報

2026年10月17日時点で確認した情報です。

• 法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆A
• 法務省：相続人申告登記について
• 建設リサイクル法にかかる届出｜鹿児島市
• https://houmukyoku.moj.go.jp/kumamoto/page000001_00676.pdf
• プレゼンテーションタイトル
• 鹿児島市空き家バンク｜鹿児島市
• No.4604 路線価方式による宅地の評価｜国税庁
• 不動産情報ライブラリ

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。