お電話でのご相談099-253-37309:00〜18:30無料査定・ご相談

2026年10月17日　／　破産・任意売却

鹿児島市の任意売却と競売の違い｜金融機関へ確認したい事項と必要な調整

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月17日

静かな住宅街の庭のある家（AIで作成したイメージ）
AIで作成したイメージです（実在の物件・場所ではありません）

この記事の要点

任意売却と競売の違いと、借入先に確認したい事項を整理します。

この記事の流れ：残高と担保権を、借入先の資料で確かめる、金融機関へ問い合わせる事項、任意売却に必要な調整と、競売との違い、売却後に債務が残る場合の確認、相談前に整える資料

残高と担保権を、借入先の資料で確かめる

住宅ローンの返済に不安を感じたとき、「任意売却」と「競売」という言葉を目にすることがあります。この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。個別の事情について結論を出すものではなく、売却を考える前に整理しておきたい点をまとめます。

最初に確認したいのは、どこから借り入れていて、残高がいくらで、担保が付いているかです。任意売却でも競売でも、話の中心になるのは借入先（債権者）です。

借入先から届いている書類のうち、残高や返済額が分かるものを確認してください。書類の名称は借入先によって異なります。書類に書かれた残高は、その書類の日付時点の金額である点に注意しましょう。

担保（抵当権など）が付いているかどうかは、借入先の資料と、不動産の登記の内容で確認する方法があります。登記の見方については、法務局の窓口や司法書士などの専門家にご確認ください。

ここで作るのは、ご自身と相談相手が状況を共有するための「売主の整理メモ」です。法律上の申請書類ではありません。メモには次の項目を書いておくと、話し合いが進めやすくなります。

残高と担保権を、借入先の資料で確かめる：本文の4項目をまとめた図解

金融機関へ問い合わせる事項

住宅金融支援機構の融資住宅の任意売却では、手続に入る前に、お客さま自らが仲介業者を選び、機構へ「任意売却に関する申出書」を提出する必要があるとされています。借入先が機構かどうかで、この扱いは変わります。まずは借入先に、手続の順番を確認してください。

同じ機構の説明では、機構が確認していない価格で売り出すと、購入希望者が見つかっても抵当権の抹消に応じてもらえない場合があるとされています。売出価格は、債権者の確認を得てから決める必要があると説明されています。

借入先が機構以外の場合、この扱いが同じかどうかは、この記事では判断できません。借入先の担当部署に、直接たずねてください。

問い合わせのときは、次の事項を質問メモにしておくと整理しやすくなります。これは借入先への質問事項であり、申請書類ではありません。

金融機関へ問い合わせる事項：本文の3項目をまとめた図解

任意売却に必要な調整と、競売との違い

法テラスは、自宅の任意売却を「裁判所の競売手続によらずに、通常の不動産取引として住宅を売却する手続」と説明しています。競売は、債務者が返済できなくなったときに不動産を売却して債権者に配当する強制的な手続で、所有者の意思に沿うものではない点が、通常の売買と大きく異なるとされています。

両者の主な違いは、次のように整理できます。

売却後に債務が残る場合の確認

任意売却をしても、売却後に債務が残る場合があります。住宅金融支援機構の説明では、破産免責となっている方を除き、債務者と連帯保証人には残債務の返済義務が残るとされています。

一方で、返済計画は生活状況を踏まえて決めるとされています。残る金額と返済の方法は、借入先とよく話し合ってください。

破産や免責に関わる判断は、弁護士などの専門家に相談する方法があります。どの窓口に何を質問するかを事前に整理しておくと、相談の時間を有効に使えます。

相談前に整える資料

相談の前に、売主の側で整理しておくと役立つ資料と情報は次のとおりです。これらは売主が準備する資料で、宅地建物取引業者や借入先が作成する書類とは区別してください。

まとめ

任意売却は、裁判所の競売によらず、通常の不動産取引として住宅を売却する手続です。住宅ローンが残る場合は、借入先の手続や売出価格の確認が必要になることがあります。競売は、所有者の意思に沿わない強制的な手続で、売却基準価額にもとづく基準があります。

まずは、借入先、残高、返済の状況、担保の有無を整理することから始めましょう。根拠を読み返したいときは、ページ内の「参考にした公的情報」欄にある住宅金融支援機構、法テラス、裁判所の資料をご覧ください。滞納後の流れなど、この記事で扱わない論点は、別の情報で確認してください。

睦和商事の「かごしま売却相談室」は、鹿児島市内の不動産の売却に特化しており、無料で査定の相談を受け付けています。借入先や専門家への確認と並行して、売却に関するご相談もお気軽にどうぞ。

参考にした公的情報

2026年10月17日時点で確認した情報です。

あわせて読みたい記事

編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

鹿児島市の不動産のご相談は、無料査定からどうぞ。

無料で査定・ご相談する
← ブログ一覧にもどる