2026年10月16日　／　親子間売買

親子間売買で住宅ローンは使える？金融機関への事前相談と価格根拠の準備

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月16日

親子間売買で金融機関に確認すること

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。親の家を子が買うとき、住宅ローンが使えるかどうかは、売買の金額や契約日を決める前に金融機関へ聞いておきたい点です。融資の可否や必要書類は金融機関ごとに異なる場合があるため、この記事は可否の結論を示すものではなく、何をどの順で聞くかの整理です。

進める順番の目安は、家族での話し合い、金融機関への事前相談、価格の根拠となる資料の準備、税務の確認です。売買価格や引き渡しの時期を先に決めてしまうと、金融機関の条件と合わず見直しが必要になることがあります。まずは、次のような点を売主（親）と買主（子）で一緒にメモにしておくと、相談がスムーズです。

• 買主になる人（子）と、その家に住む予定の人
• 売主（親）の名義、現在の住宅ローンの有無
• 希望する売買価格と、その考え方のメモ
• 借りたい金額と、返済の見通しに関する資料

融資対象・資金使途・返済能力の審査

住宅金融支援機構のフラット35（買取型）では、対象となる貸付けの要件の一つとして、申込本人または親族が居住する住宅の建設・購入のための貸付けであることが挙げられています。また、申込者本人や配偶者の親・子などが住む住宅を取得する場合にも利用できるとされています。ただし、利用条件は金融機関ごとに異なる場合があるため、詳細は申込先の金融機関に確認するよう案内されています。

ここで挙げたのはフラット35についての説明です。親の家を子が買う今回のようなケースが、どの金融機関のどの商品の対象になるかは、実際の内容によって変わります。そのため、金融機関の窓口では、誰が住むのか、購入資金として扱われるのか、返済の見込みを示すためにどんな資料が必要か、の3点を具体的に質問し、回答をメモに残します。

このメモは、売主や買主が自分たちで整理するための相談メモです。法令上の申請や義務とは別のものなので、混同しないようにしてください。融資の審査の見方や必要書類の一覧は、金融機関ごとに案内が異なります。書面でもらえるか、あわせて聞いておくと安心です。

価格の妥当性を説明する査定と資料

親子間の売買では、親しい間柄だからこそ、売買価格をどう決めたのかが後から分かりにくくなりがちです。国税庁の資料では、個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合、財産の時価と支払った対価との差額は、譲渡した人から贈与により取得したものとみなされるとされています。つまり、親子間で価格を低くしすぎると、贈与税の問題になりうるということです。

この「時価」は、土地や家屋の場合は通常の取引価額に相当する金額とされています。売買価格を決めた根拠として、査定書などの資料を残しておく意義はここにあります。査定を受けるときは、査定の日付、前提にした条件、どのような方法で金額を出したかが書かれているか確認し、書類として保管してください。

なお、「著しく低い価額の対価」かどうかは、画一的な基準ではなく、個々の具体的な事案に基づいて判定されるとされています。国税庁の通達には、個人間の取引の対価が土地や家屋の取得価額を下回る場合、価額が下落したなど合理的な理由があると認められるときを除き、著しく低い価額の対価に当たるものとされる、という内容もあります。親が購入したときの売買契約書など、取得価額が分かる資料を探しておくと、税務署や税理士に相談する際の材料になります。査定額がそのまま税務上の判断になるわけではない点に注意してください。

代金決済と所有権移転の進め方

融資を使う場合、代金の支払い、融資の実行、名義を変える登記が同じ時期に重なることがあります。具体的な段取りは、申込先の金融機関の案内によって異なる場合があります。決済の日程や登記の順序は、契約を結ぶ前に、金融機関と、登記を依頼する司法書士に質問して確認してください。所有権の移転登記の申請や書類の作成は司法書士の業務ですので、専門家へのご相談をおすすめします。

売主と買主で整理しておきたいのは、お金の流れを後から説明できる形にしておくことです。たとえば、買主から売主へ支払う金額、支払い日、支払い方法が分かるよう、契約書や振込の記録を保管します。これは売主・買主が自分たちのために残す記録であり、法令上の提出書類とは別のものです。

売買の仲介を依頼する宅建業者には、売買価格の考え方や融資を使う予定があることを、早めに共有してください。宅建業者が行う重要事項の説明と、売主・買主が整理するメモは役割が別なので、それぞれ分けて準備すると混乱しません。

贈与税など税務上の確認を別に行う

住宅ローンの審査と、税金の扱いは別の話です。融資が受けられることと、税務上の問題がないことは同じではありません。贈与税については、先に挙げたように、時価と支払った対価の差額が贈与とみなされる場合があるとされています。判定は個々の事案ごとに行われるため、売買価格を決めたら、税務署や税理士に確認しておくと安心です。

売る側の親の税務にも注意が必要です。マイホームを売ったときの特別控除は、売手と買手が親子や夫婦など特別な関係にある場合は適用を受けられないとされています。このほかにもいくつかの条件があります。親側の譲渡所得の扱いは、国税庁の資料を確認したうえで、税務署や税理士にご確認ください。

国税庁の資料名や根拠は、公開ページの「参考にした公的情報」の欄にも表示されています。あわせて読み、分からない点は質問としてメモにまとめてから相談すると、話がまとまりやすくなります。

まとめ

親子間売買で住宅ローンを使えるかどうかは、金融機関ごとに条件が異なる場合があります。契約の前に、金融機関で事前に相談しておくことが大切です。価格の根拠は査定資料で残し、税務は税務署や税理士に別に確認する、という分け方で進めてみてください。相談前の最終チェックとして、次の項目を見直してみましょう。

鹿児島市内の不動産売却に特化した睦和商事の「かごしま売却相談室」では、無料で査定の相談を受け付けています。相続・離婚・空き家・共有名義などのご事情に応じたご相談も承っています。ご相談はお気軽に。

• 金融機関に、住む人・資金使途・必要書類を質問したか
• 回答の内容を、日付とあわせてメモに残したか
• 売買価格の根拠となる査定資料を保管しているか
• 親が購入したときの契約書など、取得価額の分かる資料を探したか
• 決済日と登記の段取りを、金融機関と司法書士に確認したか
• 贈与税や親側の税務を、税務署や税理士に確認したか

参考にした公的情報

2026年10月16日時点で確認した情報です。

• No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき｜国税庁
• 負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適用について｜国税庁
• 証券化支援業務（買取型）の概要|住宅金融支援機構
• 【フラット３５】ご利用条件（公式）
• 【確定申告書等作成コーナー】-措置法35条1項

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。