2026年10月16日　／　破産・任意売却

住宅ローンを滞納したら｜督促から競売までの確認順序と鹿児島市で相談前に揃える資料

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月16日

返済が遅れたときはまず契約と通知を確認

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。返済が遅れると、不安から届いた封筒を開けられなくなる方もいます。状況を整理する出発点は、手元の書類を日付順に並べることです。

最初に見るのは、住宅ローンの契約書類と、金融機関などから届いた通知です。督促の連絡や、返済の遅れによって契約上の扱いが変わる定め（期限の利益の喪失と呼ばれるもの）は、契約内容によって異なるとされています。そのため、「何日遅れたらこうなる」という一律の目安はここでは示しません。時期を知りたいときは、契約書の該当部分を読み、不明な点を返済先の金融機関に質問するのが基本です。

通知を並べるときは、次の点を書き出しておくと、相談の場で話が早く進みます。

• 通知の日付と差出人（金融機関か、それ以外の会社か）
• 通知に書かれている、求められている内容
• 通知の中で日付として示されている期限や、問い合わせ先
• 契約書の中の、返済が遅れたときについての記載箇所

保証会社の代位弁済という言葉が出てきたら

届いた書類に「代位弁済」「保証会社」といった言葉があると、とても驚くと思います。ただ、こうした言葉の意味や、その後の返済の窓口がどこになるのかは、契約の内容と通知の書き方によって変わります。インターネット上の一般論だけで判断せず、手元の契約書と通知を見ながら確認することが大切です。

確認の順序としては、まず契約書で保証についての記載を探します。次に、通知の差出人がどの会社かを見ます。そのうえで、通知を出した会社か、返済先の金融機関に次のことを質問してください。

• この通知は、どの手続きの段階で出されたものか
• 現在の残高と、その金額の基準日はいつか
• 今後の連絡や返済の相談は、どこが窓口になるか
• 返済方法について相談できる余地があるか

競売が始まると何が起きるのか

競売は、裁判所が行う手続きです。確認できる流れは次のとおりです。具体的な時期や通知の内容は事案ごとに異なるため、ここでは段階の順序だけを紹介します。

裁判所が競売の申立てを受けて開始決定を行うと、裁判所書記官が管轄の法務局に対し、登記簿に「差押」の登記をするよう嘱託します。あわせて、債務者と所有者に開始決定正本が送達されます。自宅の登記内容は法務局で確認できるので、書類が届いたときは、差押の登記がされているかどうかも見ておくと状況を把握しやすくなります。

売却では、裁判所が評価にもとづいて売却基準価額を定めます。入札できるのは、基準価額から10分の2を引いた買受可能価額以上の金額に限られます。最初の売却方法は、定められた期間内に入札を受け付ける期間入札が一般的です。売却の価格や結果は個別の手続きで決まるため、見通しを一律に語ることはできません。詳しい手続きは、公開ページの「参考にした公的情報」欄にある裁判所の資料や、弁護士などの専門家にご確認ください。

1. 競売の申立てを受けた裁判所が開始決定を行う
2. 裁判所書記官が法務局へ差押登記を嘱託する
3. 債務者と所有者に開始決定正本が送達される
4. 裁判所が売却基準価額を定め、期間入札などで売却を進める

任意売却との違いと、金融機関へ相談する意味

任意売却は、裁判所による競売のような法的手続きによる強制的な処分ではないと、住宅金融支援機構は位置づけています。同機構は、競売と比べて自宅の引渡時期の調整がしやすく、退去後の生活設計も立てやすくなる点を、任意売却をすすめる理由として挙げています。

ただし、これは住宅金融支援機構の案内です。住宅金融支援機構の融資の場合、令和8年4月の任意売却パンフレットの書式には、任意売却が進まず成立の見込みがないと機構が判断したときは、機構が競売を申し立てることがある、という承諾文言があります。任意売却を選べば競売にならない、という意味ではありません。金融機関の融資の種類によって取扱いは異なるため、ご自身の契約先に確認が必要です。

また、住宅金融支援機構の融資で返済に困った場合には、返済方法変更メニューがあります。具体的な申請手続は、返済中の金融機関（融資の申込先）に連絡することとされています。売却を考える前に、返済方法の相談ができるかどうかを聞いておくことも一つの方法です。

なお、法テラスの案内では、住宅ローンも任意整理の対象にできるとされています。ただし相手方との合意が必要で、延滞が長期にわたると任意整理が難しくなる場合があります。債務整理を検討するときは、弁護士や司法書士などの専門家、または法テラスの窓口で、手続きの違いを確認してください。

相談前に手元へ揃える残高・通知・登記資料

相談に行くとき、何を誰に見せるのかを分けておくと混乱しません。ここで挙げるのは、売主ご自身が整理するメモと資料の例です。法令上の申請や義務ではありません。

まず、金融機関に確認する資料です。契約書類、返済予定が分かる書類、直近の残高が分かる書類を用意します。残高は基準日によって金額が変わるため、いつ時点の金額かを書き添えておくと、後から見返したときに迷いません。届いた通知は、封筒も含めて日付順に保管しておきます。

次に、法務局で確認する資料です。自宅の登記事項証明書を取得すると、登記簿にどのような登記がされているかを確認できます。確認できるのは登記された内容であり、ローンの残高や今後の手続きの見通しまでは分かりません。それらは金融機関に質問してください。

最後に、売却を考える場合に不動産会社へ共有する資料です。登記内容、残高の基準日、通知の一覧、家族構成や居住状況のメモがあると、状況を説明しやすくなります。登記の手続きや書類の作成、債務の整理方法そのものについては、司法書士・弁護士などの専門家へのご相談をおすすめします。

• 契約書類と返済予定が分かる書類
• 残高が分かる書類（基準日を記入）
• 届いた通知の一覧（日付・差出人・内容）
• 登記事項証明書（法務局で確認）
• 相談したいことを書いたメモ

まとめ

返済が遅れたときは、契約書と届いた通知を日付順に整理し、まず返済先の金融機関に状況を伝えることが出発点です。督促や期限の利益の喪失、代位弁済といった言葉の扱いは契約によって異なるため、時期を一律に決めつけず、通知の差出人に確認してください。

競売は、開始決定、差押登記の嘱託、送達と進む裁判所の手続きです。任意売却は競売と異なる位置づけですが、融資の種類によって取扱いが変わります。返済方法の相談や債務整理は、金融機関、法テラス、弁護士・司法書士などの専門家に確認しましょう。ローン残債がある住宅の売却のご相談は、睦和商事（かごしま売却相談室）までお気軽にどうぞ。

参考にした公的情報

2026年10月16日時点で確認した情報です。

• 開始決定・差押え | BIT 不動産競売物件情報サイト
• 担保不動産競売 | 裁判所
• 融資住宅等の任意売却|住宅金融支援機構
• N_13-01-00任意売却パンフレット
• 月々の返済でお困りになったとき|住宅金融支援機構
• 住宅ローンについても、任意整理することができますか。 | よくある相談 | 法テラス

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。