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2026年10月16日　／　認知症・成年後見

家族信託と任意後見の違い｜親が元気なうちに不動産について確認したいこと

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月16日

日の差す和室の居間とお茶（AIで作成したイメージ）
AIで作成したイメージです（実在の物件・場所ではありません）

この記事の要点

任意後見と家族信託の違いと、親の不動産で確認したい点を整理します。

この記事の流れ：先に「誰が・何のために管理するか」を決める、任意後見契約と発効までの流れ、民事信託で不動産を扱う場合の契約・登記と受託者の権限、費用・税務・家族間合意で確認すること、専門家へ持参する不動産と家族の資料

先に「誰が・何のために管理するか」を決める

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。個別の事情によって結論は変わるため、ここでは仕組みの違いを知っていただくことを目的にしています。

家族信託と任意後見は、どちらも「親の判断能力が下がる前に備える」制度として並べて語られます。ただ、仕組みは大きく違います。任意後見は、あらかじめ選んだ人が契約で定めた範囲で本人の代理人として動く制度です。信託は、財産を委託者から受託者に移し、受託者が信託財産の権利者として管理する制度とされています。不動産の場合は、名義も受託者に移ります。

制度の名前から入ると、違いが見えにくくなります。まず家族で、次の点を話し合っておくと比較しやすくなります。

任意後見契約と発効までの流れ

任意後見契約は、公証人が作成する公正証書で結ぶ必要があるとされています。判断能力がある段階で、公証役場を通じて契約を結ぶ流れです。

大切なのは、契約を結んだだけでは任意後見人は事務を始められないという点です。効力が生じるのは、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時からとされています。親の判断能力が不十分になった後に、家庭裁判所へ選任を申し立てる段階を経ます。

任意後見人ができるのは、契約で定めた範囲内での代理です。また、本人がすでに結んだ契約を取り消すことはできないとされています。そのため、不動産の管理や売却が代理の範囲に含まれているかどうかは、契約書の文言で確認する必要があります。

  1. 判断能力がある段階で、公証人が作成する公正証書により任意後見契約を結ぶ
  2. 判断能力が不十分になった後、家庭裁判所に任意後見監督人の選任を申し立てる
  3. 家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から、契約の効力が生じる
  4. 任意後見人は、契約で定めた範囲内で本人を代理する
任意後見契約と発効までの流れ：本文の4項目をまとめた図解

民事信託で不動産を扱う場合の契約・登記と受託者の権限

信託では、財産が委託者から受託者に移転し、受託者が信託財産の権利者になります。不動産の名義も受託者に移ります。この点が、本人の代理人として動く任意後見との大きな違いです。

登記にも注意が必要です。不動産のように登記制度のある財産は、信託の登記をしないと、その財産が信託財産であることを第三者に対抗できないとされています。契約書を作っただけで整うわけではありません。登記の手続きについては、司法書士などの専門家にご相談ください。

受託者の権限も、信託契約の内容で決まります。受託者による信託財産の管理は、信託行為で定めた信託の目的に従う必要があるとされています。つまり、売却できる範囲は信託契約の内容によって決まります。「家族信託をすれば売れる」という単純な話ではありません。

契約書の案を見るときは、次のような点が書かれているかを確認すると、売却の場面をイメージしやすくなります。

費用・税務・家族間合意で確認すること

費用面では、任意後見には任意後見監督人の存在が関わります。弁護士・司法書士などの第三者専門職が選ばれることがあり、その報酬は家庭裁判所が決め、本人の財産から支払われるとされています。信託の場合も、契約書の作成や登記には専門家への依頼が関わることが多いため、内訳を事前に見積もりで確認しておくと安心です。

税務では、新たに信託を設定し、適正な対価を負担せずに受益権等を取得したときは、贈与税が課税されるとされています。信託を使えば税金の負担が軽くなる、という前提で考えないようにしてください。このほかにも、税金にはいくつかの条件があります。詳しくは税務署や税理士にご確認ください。

家族間の合意も、制度選びと同じくらい大切です。誰が管理役になるのか、不動産をどうしたいのかを、親本人と家族全員が同じ認識で共有できているかを確認します。話し合った内容は、売却を考える段階になっても迷わないよう、家族のメモとして残しておくとよいでしょう。ただし、このメモは契約や法令上の手続きの代わりにはなりません。

専門家へ持参する不動産と家族の資料

相談の場では、情報が整理されているほど具体的な話ができます。資料は、持参先ごとに分けて考えると混乱しません。

まず、家族が整理するメモです。親の希望（住み続けたいか、将来は売却も考えるか）、管理役の候補、家族それぞれの考えを書き出します。これは相談の下準備であり、法令上の申請や義務ではありません。

次に、司法書士や弁護士などの専門家に見せる資料です。登記事項証明書で名義人や権利の記載を確認し、固定資産税の通知書などで対象の不動産を特定できるようにします。登記の記載から分かるのは現在の名義や権利関係までで、信託や任意後見が使えるかどうかは、契約内容や家族の状況とあわせて専門家が判断します。

最後に、不動産会社に共有する資料です。売却の見通しを知りたい場合は、物件の所在地や、建物・土地の資料を用意します。重要事項の説明などは宅建業者の業務であり、売主側で行う準備とは役割が異なります。契約や登記の内容は、専門家の説明を受けて内容を確認したうえで共有してください。

まとめ

任意後見は、公正証書で結んだ契約について、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から効力が生じ、契約で定めた範囲で代理する制度です。一方、信託は財産を受託者に移して管理する仕組みで、不動産は信託の登記もあわせて考える必要があります。売却できる範囲は、どちらも契約の内容によって決まります。

目的、権限、費用、税務、家族の合意を分けて確認することが、混同を防ぐ近道です。制度の選び方や契約の中身は、司法書士・弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。

将来の売却を考え始めたときは、無料の査定のご相談も受け付けています。ご相談はお気軽に、睦和商事 かごしま売却相談室までどうぞ。

参考にした公的情報

2026年10月16日時点で確認した情報です。

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

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