2026年10月14日　／　契約・引き渡し

鹿児島市の中古住宅売却｜告知書に書く雨漏り・修理履歴の整理方法

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月14日

天井に広がる雨じみ（AIで作成したイメージ） — AIで作成したイメージです（実在の物件・場所ではありません）

この記事の要点

告知書に書く不具合と修理履歴を、事実・修理状況・不明に分けて整理します。

告知書と付帯設備表の役割を分ける
雨漏り・シロアリ・設備故障の確認
修理済み・未修理・不明の区別

告知書と付帯設備表の役割を分ける

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。個別の事情に結論を出すものではありません。

古い戸建てや相続した実家を売るとき、売主が最初に迷いやすいのは「何をどの書類に書くのか」という点です。告知書は、売主が知っている建物の状態や不具合、修理の経緯を買主に伝えるための書類です。設備の状況を整理する付帯設備表とは、目的が違います。

付帯設備表のような設備の一覧と、雨漏りやシロアリのように建物そのものに関わる事項は、分けて考えると整理しやすくなります。書式の項目や、実際にどの書類で何を伝えるかは、売却を担当する宅建業者が用意する様式によって異なります。着手前に様式を見せてもらい、自分が書く部分を確認してください。

また、宅建業法上の既存住宅の売買では、告知書の内容は原則として、37条書面に記載する「当事者の双方が確認した事項」には当たらないとされています。告知書に書いたことが、そのまま契約書面の記載事項になるわけではありません。契約の場でどのように説明し、どう書面に残すかは、宅建業者に確認しておくと安心です。

雨漏り・シロアリ・設備故障の確認

国土交通省は、既存住宅の取引では、売買契約後にシロアリ被害や雨漏りなどが見つかって紛争になるケースが少なくないと説明しています。そのため、契約前に当事者の双方が建物の状態を確認しておくことが有効だとしています。告知書づくりは、この確認の土台になります。

売主が整理できるのは、自分が見たこと、経験したことです。原因や被害の範囲の判断は、売主ではなく、建物の状態に詳しい専門家が行う分野です。まずは次のような点をメモにしておきます。

雨漏り：気づいた場所（部屋・天井・壁・窓まわりなど）、気づいた時期のおおよそ、そのときの天候や状況
シロアリ：見かけた場所、床下や木部で気づいた異常、駆除や点検を依頼したかどうか
設備の故障：給湯器、水まわり、換気扇など、動かない・調子が悪いと感じたもの

修理済み・未修理・不明の区別

不具合の整理では、「修理済み」「未修理」「不明」を分けて書くことが大切です。この3つを混ぜると、買主には現在の状態が伝わりにくくなります。

「修理済み」は、いつ、どこを、誰が直したかを書きます。領収書や見積書、工事の記録が手元にあれば、あわせて整理します。直したあとに再び症状が出たかどうかも、売主が知っている範囲で記録します。

「未修理」は、不具合に気づいているが直していないものです。直さなかった理由を書く必要はありませんが、症状が今も続いているか、一時的だったかは、売主が知る範囲で書きます。

「不明」は、状態や原因がわからないものです。わからないことを、問題がないことと同じように書いてはいけません。「確認していない」「原因は不明」というように、そのまま書きます。

修理で解決したのか、告知書にどこまで書くべきかといった個別の判断は、売却を担当する宅建業者や、法律面では弁護士などの専門家にご相談ください。

修理済み：時期・場所・内容・資料の有無
未修理：症状の内容と、今も続いているか
不明：確認していない点と、わからない理由

相続で把握していない事項の扱い

相続した実家では、亡くなった方が不具合や修理の経緯を話していなかったり、書類が残っていなかったりします。売主自身が建物の過去を知らないことも少なくありません。

民法572条は、売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定めています。ですから、売主が知っていることは、事実としてそのまま整理して伝える必要があります。一方で、知らないことを推測で書く必要はありません。「相続のため経緯は把握していない」と、わからない点としてメモに残します。

民法改正の説明資料では、買主は契約に適合しないことを知ってから1年以内に、その旨を売主に通知する必要があるとされています（新566条）。ただし、実際の契約書の条項や個別の事情によって扱いが変わることもあります。通知の期間や責任の範囲については、契約書の案を確認したうえで、弁護士などの専門家にご相談ください。

家族や親族に、過去の修理や不具合について聞けることがないかも確認しておきましょう。聞いた内容は、いつ、誰から聞いたかを添えて記録しておくと、あとで整理しやすくなります。

資料・写真・領収書の整理と相談先

既存の建物の重要事項説明では、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況が、説明項目になっています。売主が持っている図面、点検記録、修繕関係の書類は、あらかじめ整理しておく必要があります。重要事項説明は宅建業者が行う業務ですが、その材料となる書類を探して集めるのは売主です。

売主が整理するメモと、宅建業者に共有する資料は分けておくと、やりとりがスムーズです。メモは自分の記憶の整理、資料は客観的な裏付けです。そのうえで、法律面で迷う点は専門家に確認します。

家の中と外の写真を撮り、不具合のあった場所も記録する
修理の領収書、見積書、工事の記録、点検の記録を一か所にまとめる
図面や建築・維持保全に関する書類が残っているか確認する
修理済み・未修理・不明の3区分でメモを作る
メモと資料を宅建業者に見せ、告知書の書き方や契約時の説明の方法を確認する
告知の範囲や契約条項に迷う点は、弁護士などの専門家に相談する

まとめ

告知書の準備は、知っていることを事実として分け、わからないことはわからないと書くことが基本です。雨漏り、シロアリ、設備の故障は、修理済み・未修理・不明に区別し、領収書や写真などの資料を一緒に整理しておきましょう。国土交通省の資料や民法の条文は、公開ページの「参考にした公的情報」の欄からご覧いただけます。

個別の告知範囲や契約条項の判断は、弁護士などの専門家にご相談ください。鹿児島市内の不動産の売却に特化した、かごしま売却相談室（睦和商事）では、無料で査定の相談を受け付けています。相続や空き家などのご事情に応じた相談も承っています。ご相談はお気軽に。

参考にした公的情報

2026年10月14日時点で確認した情報です。

あわせて読みたい記事

編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

鹿児島市の不動産のご相談は、無料査定からどうぞ。

無料で査定・ご相談する

← ブログ一覧にもどる