2026年10月30日

不動産売却でよくある失敗例｜価格・名義・家の状態で後回しにしない確認点

発信：睦和商事（鹿児島市）｜最終更新：2026年10月30日

売り出し価格と期限を先に決めすぎる失敗

一つ目の失敗は、売り出し価格と「いつまでに売りたいか」を、根拠がそろわないまま固めてしまうことです。希望の価格を大切にすることは自然なことです。ただ、近くの似た物件がどのように取引されてきたか、家の状態や広さ、土地の形などをふまえていないと、問い合わせの様子を見ても、価格が合っているのか判断しにくくなります。

反対に、期限だけを急いで決めてしまうと、準備不足のまま売り出すことにもつながります。片付けや書類の確認に時間がかかる場合は、その時間も含めて予定を考えましょう。価格については、不動産会社に意見を聞くときに、その根拠もあわせて説明してもらうことが大切です。国土交通省の標準媒介契約約款でも、媒介価額について意見を述べるときは根拠を示して説明することとされています。根拠を言葉で確認できると、価格を下げて考え直す場面でも、家族で話し合いやすくなります。

名義・書類・境界の確認が遅れる失敗

二つ目は、名義や書類の確認が遅れることです。相続した家では、登記上の名義が亡くなった方のままになっていることがあります。法務省は、相続登記について案内を出しており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務とされています（法務省「不動産を相続した方へ」）。売却の話が進んでから名義の問題が分かると、相続人全員で話し合う時間が必要になり、手続きが止まってしまうことがあります。

あわせて確認したいのは、登記事項証明書、固定資産税の通知書、買ったときの契約書、土地の境界や測量に関する資料です。そろっていない資料があっても、相談を始められないわけではありません。何が手元にあり、何がないのかを分けておくだけで、不動産会社や法務局、司法書士へ聞く内容がはっきりします。土地の境目が分からない場合は、買主へ説明する段階で困ることがあるため、早めに不動産会社へ相談しましょう。登記の個別の判断は、司法書士などの専門家へ確認してください。

家の状態を伝えない・片付けを後回しにする失敗

三つ目は、家の気になる点を伝えそびれることと、片付けを後回しにすることです。雨漏りの跡、設備の不具合、以前に直した場所などは、売主にとっては言いにくいことかもしれません。しかし、知っていることをメモに残して伝えておくと、買主との間で認識のずれが生じにくくなります。契約の内容に合わない状態があった場合の責任は、契約不適合責任として問題になることがあります。個別の判断は契約内容によって変わるため、気になる点は契約前に不動産会社へ共有し、必要に応じて専門家へも確認しましょう。

家の状態を知る方法の一つに、建物状況調査があります。国土交通省は、既存住宅の調査やその担い手の育成について案内しています。調査を受けるかどうかは物件や状況によって異なりますが、少なくとも「直した履歴」「今も気になる場所」「分からない場所」を分けて整理しておくと役立ちます。片付けについても、家財が多い家では思ったより時間がかかります。写真や貴重品、残したいものを家族で先に分けておくと、売却の準備と家族の整理を分けて考えやすくなります。

媒介契約と税金の見通しを確認しない失敗

四つ目は、媒介契約の内容と、売却後の税金の見通しを確認しないまま進めることです。媒介契約は、不動産会社へ売却の仲介を頼む契約です。専任媒介契約では、有効期間は3か月を超えない範囲で決めることとされています（国土交通省・標準媒介契約約款）。契約の種類によって、ほかの不動産会社へ重ねて頼めるかどうかや、活動報告の受け方が変わります。契約書を受け取ったら、期間、報告の方法、報酬、解除の条件を、家族でも確認しておきましょう。

税金については、売れた金額そのものではなく、譲渡所得の計算が関係します。国税庁の資料では、譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引き、特別控除がある場合はそれも差し引いて計算する考え方が示されています。買ったときの金額が分からない場合の扱いなど、個別の計算は事情によって変わります。特例を使えるかどうかを含め、税務署や税理士へ確認することが大切です。なお、睦和商事では、最初のご相談と、机上での査定、現地を確認しての査定は無料で対応しています。売却が決まった場合の仲介手数料や、専門家への報酬などは別途かかります。

よくある質問

Q. 資料がそろっていなくても、売却の相談はできますか。

A. できます。手元にある資料と、ない資料を分けて伝えてください。名義や境界など、相談の場で初めて分かることもあります。何から調べるかを一緒に整理することから始められます。

Q. 家の不具合は、どこまで伝えたらよいですか。

A. 覚えている範囲で、場所と時期、直したかどうかをメモにして伝えるのがおすすめです。分からない場所は、分からないと分けて書いておきましょう。契約に関わる判断は、不動産会社や専門家へ確認してください。

Q. 相談や査定にお金はかかりますか。

A. 睦和商事では、最初のご相談と、机上での査定、現地を確認しての査定は無料で対応しています。なお、売却が決まった場合の仲介手数料や、測量、登記、税金の申告などを専門家へ頼む場合の報酬などは別途かかります。

まとめ

不動産売却でよくある失敗は、価格だけを先に決めること、名義や書類の確認が遅れること、家の状態を伝えそびれること、媒介契約や税金の見通しを確認しないことから起こりやすくなります。どれも、売り出す前に一つずつ確認すれば、慌てにくくなります。

睦和商事は鹿児島市で、土地・戸建て・マンションの売却相談を受け付けています。「まだ売るか決めていない」という段階でも、現状の確認から始められます。気になる点をメモにして、まずはご相談ください。

参考にした公的情報

2026年10月30日時点で確認した情報です。

• 法務省「不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」
• 国土交通省「標準媒介契約約款」
• 国土交通省「既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み（建物状況調査など）」
• 国税庁「土地や建物の譲渡所得金額の計算（令和5年分資料）」

編集方針：公的機関の一次情報を確認して作成しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。