2026年10月5日　／　鹿児島市の暮らしと不動産

鹿児島市の高台・坂道の家を売る前に｜擁壁・がけ・車の出入りの整理メモ

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月5日

坂道・高台の家で、買主から質問されやすいこと

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。坂の途中や高台の住宅地は、眺めの良さが魅力になる一方で、平地の住宅地とは違う点を質問されることがあります。

質問されやすい点は、大きく二種類に分けられます。ひとつは、眺望、車の出入り、買い物の動線など、売主ご自身が暮らしの中で気づいていて、記録できることです。これらには、この記事で確認できた公的な基準はありません。もうひとつは、がけや擁壁、区域の指定など、公的な資料や窓口で確認することです。この記事では、この二つを分けて説明します。

• 眺望：窓やベランダ、庭から何が見えるか。写真で残しておくと伝えやすくなります。
• 車の出入り：前の道の幅や坂の向き、駐車のしやすさ、切り返しの要否など、普段の運転での感覚をメモします。
• 買い物・通院の動線：徒歩か車か、帰り道が上りか下りか。
• 荷物の運び込み・ごみ出し：階段や坂の有無、運ぶときの様子。
• 擁壁・斜面：敷地の周りにあるか、ひびや水のしみ出しなど気づいた点。

「がけ」と擁壁について確認できていること

鹿児島県の建築基準法施行条例などでいう「がけ」は、地表面が水平面に対し30度を超え、かつ高さが2mを超える土地を指すとされています。

また、高さ2mを超えるがけに建築物が近接する場合、原則として、がけの高さの2倍以上の水平距離を保つ必要があるとされています。ただし、擁壁の設置やがけの状況によっては、安全上支障がないと認められる例外もあります。

ここで書いているのは一般的な定義と原則です。敷地の斜面が「がけ」にあたるか、例外に当てはまるかは、図面や現地の測定をふまえた判断が必要で、この記事では判断できません。気になる場合は、建築士などの専門家に確認してください。

擁壁について、鹿児島市は、基準に合った擁壁の上にさらに擁壁を増積みしたり、コンクリート版を張り出したりすると、擁壁崩壊の原因になることがあるとして注意を促しています。売主メモとしては、擁壁の上に何かを足したり庭を広げたりした経緯があるか、わかる範囲で書き出しておくと整理しやすくなります。これは買主への説明に備えた記録で、法令上の手続きではありません。

鹿児島市全域の区域指定と、急傾斜地崩壊危険区域

鹿児島市は、市内全域を宅地造成等工事規制区域および特定盛土等規制区域に指定しています。盛土規制法の運用開始は令和7年4月1日です。高台でも平地でも、市内であれば同じ区域指定の対象です。どのような工事が対象になり、どのような手続きが必要になるかについては条件がありますので、鹿児島市の担当窓口で、対象の土地について質問してください。

急傾斜地崩壊危険区域内では、建築物の建築や敷地の造成等に伴う切土・掘削・盛土などの行為に、県知事の許可が必要になるとされています。ご自身の土地がこの区域に入っているかどうかは、記憶や見た目ではわかりません。「この土地は急傾斜地崩壊危険区域に入っていますか」と、窓口で質問するところから始めるとよいでしょう。許可を出すのは県知事とされているため、県と市のどちらが案内先になるかも、あわせて尋ねてください。

平地でも高台でも見ておきたい水害ハザードマップ

令和2年7月の宅建業法施行規則の改正で、水防法に基づく水害ハザードマップ上の、対象物件の所在地が、重要事項説明の対象項目に追加されました。重要事項説明を行うのは宅建業者ですが、売主ご自身も、物件の場所がマップ上のどこにあたるかを見ておくと、買主からの質問に答えやすくなります。

「高台だから心配ない」「平地だから心配だ」といった見方は、地図で確認するまでは決められません。マップの見方や、どの災害に対応する地図なのかについては、配布元の窓口で確認してください。

売主が整理しておく相談メモの作り方

ここまでの内容を、誰が何をするかで分けて整理します。メモは売主ご自身の整理用で、法令上の申請や義務ではありません。法令や区域の根拠は、このページの「参考にした公的情報」欄の資料で確認できます。

1. 売主が整理するメモ：眺望の写真、車の出入りの様子、買い物や通院の動線、擁壁まわりで気づいた点を、見たままに書き出します。推測で良し悪しを書かず、事実だけを記録します。
2. 宅建業者に共有する資料：手元にある図面や、擁壁・斜面まわりの工事の記録があれば、まとめて見せられるようにします。重要事項説明は宅建業者が行う業務なので、売主が説明書を作る必要はありません。
3. 公的窓口へ確認する事項：土地が「がけ」にあたるか、急傾斜地崩壊危険区域に入っているか、水害ハザードマップ上のどこにあたるか、市内全域の区域指定のもとで確認すべき工事があるか。窓口では、確認できる範囲と、確認できない範囲もあわせて聞いてください。
4. 判断が難しい点：擁壁やがけの安全性、工事の許可の要否は、建築士や、土地の調査に詳しい専門家に相談してください。

まとめ

高台や坂道の物件は、眺望のように魅力として伝えられる点と、がけ・擁壁・区域の指定のように確認が必要な点の両方があります。前者は売主ご自身の記録、後者は公的な資料や窓口での確認と、役割を分けて整理すると、買主からの質問にも落ち着いて答えられます。

この記事で扱った基準は、一般的な説明です。個別の土地への当てはめは、窓口や専門家にご相談ください。売却のご相談はお気軽に、睦和商事「かごしま売却相談室」へどうぞ。

参考にした公的情報

2026年10月5日時点で確認した情報です。

• 鹿児島県／がけに近接する建築物について
• 擁壁に関する注意事項｜鹿児島市
• 「重要事項説明書」に係るハザードマップ調査をされる方へ｜鹿児島市
• 宅地造成及び特定盛土等規制法（通称：盛土規制法）｜鹿児島市
• 鹿児島県／急傾斜地崩壊危険区域内の行為許可

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。