2026年10月25日　／　売却費用・税金

鹿児島市で不動産を売ると消費税はかかる？土地・建物と個人売主の違い

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月25日

土地・建物の消費税を分けて考える

鹿児島市で土地や家を売るときに、すべての売買代金へ10％の消費税が加算されるわけではありません。土地と建物では扱いが違います。また売主が自分の住まいを売るのか、賃貸事業のために所有していた建物を売るのかによっても結論が変わります。所有者が個人か法人かだけでは決まりません。

消費税の確認では、取引自体が課税対象かどうかと、売主に納税義務があるかどうかを分けて考えることが大切です。売買契約の金額を決める前に、この二つを整理しておきましょう。

土地の譲渡は国税庁が示す消費税の非課税取引です。土地を売った代金に、通常は消費税を上乗せしません。住宅用地でも更地でも基本は変わりません。土地代金と仲介サービスの料金は、消費税の扱いを分けて確認してください。

土地と建物をまとめて売る場合には、土地代金が非課税でも建物代金の扱いを別に検討しなければなりません。契約書に合計額だけが書かれているときは、必要に応じて合理的な方法で土地と建物の価格を区分してください。課税を避けるために建物価格を不自然にゼロとする判断は避けましょう。

一般個人が自宅を売る場合

会社員などの一般個人が生活用として使っていた自宅を売る場合、その住宅建物は通常、事業として行う取引ではないため消費税の課税対象外です。これを不課税と呼びます。土地が非課税であることとは理由が違いますが、一般の自宅売却では売主が消費税を加算する取引にならない点は共通しています。

鹿児島市で個人が住んでいた一戸建てを売るときも、生活用資産の売却なら、建物部分へ当然に消費税を上乗せするわけではありません。一方で個人名義でも貸していたアパートや店舗などは判断が変わります。過去に何のために使っていた建物なのかを確認してください。

賃貸アパートや事業用建物

個人が所有する賃貸アパートや店舗の建物を売るとき、建物部分は事業に付随する資産の譲渡として課税対象になることがあります。住宅家賃に消費税がかからないことと、賃貸住宅の建物自体を売ることは別の取引です。国税庁No.3240も住宅賃貸用建物の売却を課税対象として説明しています。

土地付きアパートなら土地と建物の扱いを分けます。空室があったから課税されないと決めつけず、使用の実態や事業との関係を確認しましょう。住居兼事務所など用途が混在する場合も、建物の使用状況を整理して税理士に確認することが適切です。

課税取引と納税義務は別

取引が課税対象となっても、すべての売主が消費税の申告・納税をするとは限りません。基準期間（個人は原則前々年）の課税売上高が1,000万円以下なら原則として納税義務が免除されます。ただし特定期間の売上高などによる例外があり、この金額だけでは決まりません。一方、課税事業者を選択した人やインボイス発行事業者に登録している人などは別の取扱いを確認する必要があります。売却する年だけを見て判断しないことが大切です。

相続で賃貸事業を受け継いだ場合、被相続人の事業状況が判定に関係することがあります。本人に事業の経験がないからといって申告不要と決めず、相続時期、賃貸収入、過去の消費税届出を整理して税務署か税理士へ相談してください。

手数料と契約金額の確認

土地代金に消費税がかからなくても、不動産会社が提供する仲介サービスへの手数料には通常消費税がかかります。たとえば土地だけの売却でも、仲介手数料の見積書には消費税が含まれます。売却代金と、売却するためのサービス料金は別に計算してください。

司法書士の報酬や測量、解体などにも消費税が含まれる場合があります。登録免許税や印紙税は消費税とは別の税金です。売主が実際に受け取る手取りを計算するときは、売買代金の金額と、仲介手数料などの税込金額を区別しましょう。

売買契約書の価格表示を検討する際には、土地と建物の代金、建物の使用用途、売主の消費税上の立場を調べます。「消費税込み」と書いてあっても、その表示だけで課税かどうかを判断することはできません。建物が事業用で課税対象となる場合には、消費税の負担と価格の定め方を契約前に確認してください。

不動産の売却益にかかる所得税や住民税は消費税とは別です。マイホームの3,000万円特別控除を利用できても、それが消費税を消す制度になるわけではありません。税金の名前が似ていても計算方法と適用条件が違います。

まとめ

例えば親から引き継いだ土地と貸家を売る場合、相続したことだけでは結論が決まりません。建物が生活用だったか賃貸事業用だったか、売主がどのような事業を承継したかを資料から確認します。過去の賃貸借契約書、家賃の入金記録、確定申告書などがあれば、税理士に事情を説明しやすくなります。消費税の扱いを推測して売買契約書を作ることは避けてください。

売却の見積書では、物件価格とそれ以外のサービス料金を分けると理解しやすくなります。土地代金が非課税でも、仲介や解体の見積りには通常消費税が含まれます。また、買主と売主のどちらが負担する費用なのかも契約で確認しましょう。売却前に税金と費用の表を作っておくと、売却代金から最終的に手元に残る金額を考える際にも役立ちます。

Q：相続した実家を売ると消費税がかかりますか。A：一般の個人が生活用として所有していた住宅なら、通常は建物部分も不課税です。ただし賃貸事業に用いた建物などは別に確認します。Q：更地にしてから売ると消費税がかかりますか。A：土地自体は原則非課税ですが、解体工事の料金には通常消費税がかかります。

Q：売主がインボイス登録をしていたらどうですか。A：課税事業者としての扱いと事業用建物の売却の申告要否を確認してください。登録だけであらゆる不動産売却が課税取引になるわけではありません。

鹿児島市で売却相談をするときは、土地だけなのか建物もあるのか、建物を何に使っていたのか、売主に事業の届出があるかを事前に整理しましょう。査定額と諸費用の見通しを確認し、税務の最終判断は税務署や税理士などの専門家に確認してください。

参考にした公的情報

2026年10月25日に確認した公的情報です。

• 国税庁 No.3240
• 国税庁 No.6201
• 国税庁 No.6501
• 国税庁 No.6109：事業者が事業として行うものとは
• 国税庁 No.6209：非課税と不課税の違い
• 国税庁 No.6301：建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金
• 国税庁 No.6303：消費税および地方消費税の税率
• 国税庁 No.6602：相続で事業を引き継いだ場合の納税義務
• 国税庁 No.3302：マイホームを売ったときの特例

税務上の判断は税務署・税理士に確認してください。

編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。