鹿児島市下荒田の不動産売却ガイド

最終更新日：2026-10-05｜編集：睦和商事

下荒田の不動産を売るとき、手元のハザードマップがいつ、どの条件で作られたかを確かめることが資料整理の入口になります。市が公開する甲突川左岸・下荒田地区の旧図と現在の内水案内を分け、買主へ説明する前に確認したい事項をまとめます。

町の基本情報と所在地の確認

鹿児島市の公式町名一覧（2026-01-26現在）に掲載された正式町名は、下荒田一丁目、下荒田二丁目、下荒田三丁目、下荒田四丁目です。読みはしもあらたです。土地・戸建・マンション・相続物件・空き家の売却では、住居表示と登記上の所在地を資料で照合してください。

日本郵便の町域情報：下荒田：〒8900056。日本郵便の原データを確認し、丁目などの条件がある場合は対象の所在地と照合してください。

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、標高、ハザードの該当は個別確認が必要です。町全体に同じ条件が適用されるとは限りません。鹿児島市の町名一覧で表記を確認できます。

学区は鹿児島市の学校区表（2026年4月1日現在）のPDF 9ページで町名の掲載を確認できます。同じ町・丁目でも番地や枝番で分かれる場合があるため、学校名を町全体へ当てはめず、対象住所の行と市の窓口で確認してください。

公開取引価格の集計と読み方

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を、町名・物件種類別に未補正で集計しました。売出価格や将来の査定額ではありません。成約価格情報とは区分を分け、ここでは取引価格情報（区分01）のみ使用しています。

土地は「1㎡あたり」と「1坪あたり」の単価を併記します。1坪は約3.3058㎡です。土地建物は土地を含む取引総額、中古マンションは専有面積あたりの単価として読み分けてください。

下荒田の公開取引価格情報（種類ごとに集計）
物件の種類	取引件数	中心の目安中央値	中央50%の価格幅第1〜第3四分位	収録事例の最小〜最大
土地坪単価・㎡単価	19件	75.14万円/坪 22.73万円/㎡	64.17〜83.31万円/坪 19.41〜25.2万円/㎡	48.1〜120.2万円/坪 14.55〜36.36万円/㎡
宅地（土地と建物）土地を含む総額	26件	3,350万円	1,775〜7,000万円	800〜44,000万円
中古マンション等坪単価・㎡単価	20件	116.5万円/坪 35.24万円/㎡	57.26〜133.42万円/坪 17.32〜40.36万円/㎡	21.49〜157.65万円/坪 6.5〜47.69万円/㎡

土地の取引対象面積の中央値は130㎡（約39.33坪）です。取引総額の中央値は3,100万円です。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

宅地（土地と建物）の取引対象面積の中央値は137.5㎡（約41.59坪）です。この面積は土地面積で、建物の延床面積ではありません。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

中古マンション等の取引対象面積の中央値は62.5㎡（約18.91坪）です。専有面積を表示しています。取引総額の中央値は2,250万円です。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

土地：収録期間 2023年第1四半期〜2026年第1四半期。

宅地（土地と建物）：収録期間 2023年第1四半期〜2026年第1四半期。

中古マンション等：収録期間 2023年第1四半期〜2025年第3四半期。

土地建物の価格は土地を含む総額で、戸建住宅以外の用途も含みます。建物だけの価格や標準的な戸建価格へ置き換えないでください。種類・面積・建築時期・道路等が異なる事例を含み、最小・最大は査定の上下限ではありません。

集計：2026-10-05。土地20〜1,000㎡、土地建物20〜2,000㎡、マンション15〜200㎡の数値が読める取引を対象とし、特殊な取引事情・重複を除外。中央値と四分位は線形補間で計算しています。市全体の値による補完、査定用の補正は行いません。国土交通省の原情報を睦和商事が独自に集計・加工したものです。

2011年の低地区図と2026年の内水案内を並べて読む

市の甲突川左岸・下荒田地区低地区ハザードマップは、2011年9月の資料で、背景地図には2008年3月の都市計画図が使われています。現在も市のページから参照できますが、ページの更新日と図面の作成日は同じではありません。昔の購入時に受け取った図面を売却相談へ持っていく際は、図の名称と年月を控え、現在の物件の位置を確かめる資料と一緒に用意してください。

この旧図は高潮時の潮位と公共下水道基準の雨を前提とした内水の想定を示しています。一方、市の2026年2月版内水ハザードマップの案内は、想定最大規模の大雨と公共下水道全体計画区域の雨水出水浸水想定に基づくと説明しています。色の濃淡が違って見えても、同じ条件を使った比較ではありません。資料の違いだけで対策が進んだ、危険が増えたと結論づけず、対象地について現行の資料と所管部署で確認します。

昔の浸水範囲と想定水深の色を読み違えない

旧図の凡例には、過去に浸水が発生した範囲と、想定する水深の色が別に示されています。下荒田という町名が図にあることだけで町全体に同じ浸水深を割り当てません。過去の浸水の記載と将来の想定は異なる情報であり、どちらも個別建物の被害の有無を証明する資料ではありません。売主が把握している浸水歴や修繕の記録は、地図の説明とは別に整理してください。

旧図の情報面には当時の対策施設の整備状況や予定、避難に関する案内が含まれています。現在の設備能力や避難先としてそのまま転載しません。買主へ示す地図は現在の案内から取得し、照会日と確認した範囲を記録します。市の取引向け案内も地図の位置精度の限界と、所管部署で最新情報を確認する必要を示しています。地番と建物位置を示す資料を添えることで、町名だけの質問より確認事項を具体化できます。

マンションは住戸と共用施設の資料を分ける

下荒田の公開取引表には中古マンション等の情報がありますが、個々の建物の設備や浸水対策を調べた表ではありません。上階の住戸という理由だけで建物全体の影響を判断せず、共用設備の位置や過去の被害・復旧の記録を管理資料から確認します。このガイドは特定の下荒田の建物で被害があったと述べるものではなく、売主が買主の質問に備えて集めたい資料を示しています。

管理組合の修繕履歴、長期修繕計画、管理費・修繕積立金の資料に加え、電気設備、エレベーター、駐車場などの説明を入手できるか確認します。分からない設備の位置や対策は管理会社へ照会し、回答がない部分を推測で埋めません。専有部分の補修と共用部分の工事を分け、いつ誰がどの範囲を直したかを整理しておくと、住戸内の写真だけでは伝わらない建物の状況を説明できます。

町別の価格表で補えない建物条件を残す

土地、土地建物、中古マンション等は異なる集計です。土地建物の総額に土地の単価を掛けた額を足すと、土地を重ねて評価してしまいます。マンションの表からも、階、管理状態、共用設備の配置をそろえた売却価格は分かりません。公的な水害資料の確認と、建物固有の管理資料の確認を分けて、比較条件を仲介担当者へ伝えます。

価格は万円、面積は㎡と坪、単価は万円/㎡と万円/坪を併記して読み取れるようにしています。単位をそろえても、異なる時点や条件の取引が同じ物件の査定になるわけではありません。売主が把握している修繕や浸水の経緯、資料が不足する事項を明示し、町名の平均的な印象で価格や引渡し条件を決めないことが大切です。