鹿児島市武岡の不動産売却ガイド

最終更新日：2026-10-19｜編集：睦和商事

武岡で土地を売るときは、買主が考える建築用途と敷地の対象区域を先に確認します。五丁目の一部にある武岡台地区の計画を、武岡全域の条件に広げず、計画図と条例を照合して相談事項を整理します。

町の基本情報と所在地の確認

鹿児島市の公式町名一覧（2026-01-26現在）に掲載された正式町名は、武岡一丁目、武岡二丁目、武岡三丁目、武岡四丁目、武岡五丁目、武岡六丁目です。読みはたけおかです。土地・戸建・マンション・相続物件・空き家の売却では、住居表示と登記上の所在地を資料で照合してください。

日本郵便の町域情報：武岡：〒8900031。日本郵便の原データを確認し、丁目などの条件がある場合は対象の所在地と照合してください。

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、標高、ハザードの該当は個別確認が必要です。町全体に同じ条件が適用されるとは限りません。鹿児島市の町名一覧で表記を確認できます。

学区は鹿児島市の学校区表（2026年4月1日現在）のPDF 11ページで町名の掲載を確認できます。同じ町・丁目でも番地や枝番で分かれる場合があるため、学校名を町全体へ当てはめず、対象住所の行と市の窓口で確認してください。

公開取引価格の集計と読み方

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を、町名・物件種類別に未補正で集計しました。売出価格や将来の査定額ではありません。成約価格情報とは区分を分け、ここでは取引価格情報（区分01）のみ使用しています。

土地は「1㎡あたり」と「1坪あたり」の単価を併記します。1坪は約3.3058㎡です。土地建物は土地を含む取引総額、中古マンションは専有面積あたりの単価として読み分けてください。

土地の取引対象面積の中央値は200㎡（約60.5坪）です。取引総額の中央値は1,750万円です。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

宅地（土地と建物）の取引対象面積の中央値は180㎡（約54.45坪）です。この面積は土地面積で、建物の延床面積ではありません。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

土地：収録期間 2023年第1四半期〜2026年第1四半期。

宅地（土地と建物）：収録期間 2023年第1四半期〜2026年第1四半期。

中古マンション等：収録期間 2023年第3四半期〜2024年第4四半期。

土地建物の価格は土地を含む総額で、戸建住宅以外の用途も含みます。建物だけの価格や標準的な戸建価格へ置き換えないでください。種類・面積・建築時期・道路等が異なる事例を含み、最小・最大は査定の上下限ではありません。

集計：2026-10-17。土地20〜1,000㎡、土地建物20〜2,000㎡、マンション15〜200㎡の数値が読める取引を対象とし、特殊な取引事情・重複を除外。中央値と四分位は線形補間で計算しています。市全体の値による補完、査定用の補正は行いません。国土交通省の原情報を睦和商事が独自に集計・加工したものです。

五丁目の一部にある計画を町全体の条件にしない

市の武岡台地区の計画書は、位置を武岡五丁目の一部としています。武岡という町名だけで対象区域に入るとは判断できません。売却する敷地の所在地と地番を用意し、計画図の区域と照合するところから確認を始めます。市も公開図は区域を大まかに示すものとし、詳細を都市計画課へ確認するよう案内しています。

図の第一面は区域や地区施設、第二面は道路に対する壁面位置の制限を示します。道路があること、敷地が区域にあること、どの壁面制限がかかることは別々の確認です。物件の資料一覧に所在地図、地番を示す資料、計画図を並べ、どこまで確認できたかを買主側の設計担当者へ伝えます。

買主の用途からA地区とB地区を確認する

計画書は低層戸建住宅地区のA地区と、地区サービス施設地区のB地区を区分しています。A地区は建築してはならない用途、B地区は建築できる用途を列挙する形で条件を示しており、同じ表の文章を一律に読まないことが大切です。店舗の計画がある買主へ、地区名だけで店舗を建てられると答えないでください。

戸建住宅、複数世帯の住まい、住宅と事業用途を兼ねる建物など、買主が考える使い方を先に聞き取ります。用途の名称だけでは計画書の条件に該当するか決められないため、平面案や用途の説明を添え、所管部署と建築の担当者に確認します。許可や適合の確認を終えていない計画を、売却広告で実現可能な用途として断定しません。

分割案は面積だけで決めない

市の計画書はA地区の敷地面積の最低限度を165㎡（約49.91坪）、B地区を1,000㎡（約302.5坪）としています。A地区には仮換地指定時の小さい土地に関する適用除外も記載されているため、現在の面積だけで一律に適否を決めません。土地を分けて販売する話が出た段階で、元の指定や敷地の扱いを確認します。

たとえば面積を二等分した数字を作れても、地区計画、接道、敷地の形状、建物配置の条件を満たした分割案になるとは限りません。公表された最低面積は、売却価格を計算するための基準面積でもありません。買主が分割を予定する場合は、その案の対象区域と根拠資料を確認し、未確認のまま複数区画の販売可能性を約束しないようにします。

道路の色分けを建物配置の相談に使う

第二面の壁面位置図では、幅員11mの道路とそれ以外の道路を色分けしています。計画書には道路に対する距離や一定の建築物部分に関する例外が示されていますが、図を見て敷地全周が同じ距離だと扱うことはできません。道路側とそれ以外の境界、区域外道路の扱いも確認対象にします。

敷地図に既存建物、車庫、物置の位置が分かる資料を添え、買主が建て替えを考えるときは新しい配置案と照合します。古い建物があるという事実だけで、次の建物も同じ位置に建てられるとは保証しません。生垣や道路側の囲いに関する条件も、建物だけを検討した後で見落とさないよう、敷地全体の相談事項に含めます。

町別取引表は計画区域内の価格表ではない

武岡の公開取引集計は、武岡台地区だけの取引を抽出したものではありません。土地28件、土地建物31件の集計を、A地区やB地区の建築条件が確認された土地だけの相場と読み替えないでください。中古マンション等は2件のため数値を表示しない方針です。計画区域の確認と、取引の比較条件の確認を分けて行います。

総額は万円、面積は㎡と坪、土地等の単価は万円/㎡と万円/坪で読み取れる形にします。単位を揃えても、道路条件や用途の違いは消えません。買主の利用計画、照会した地区区分、資料不足の事項を担当者へ渡し、対象地の条件を確認してから比較事例と売り出し条件を検討します。

査定相談と関連ガイド

登記事項証明書、測量図、建築・修繕資料、ローン残高、相続・共有の状況を整理し、現地調査と近い条件の事例を併せて確認します。

相続物件 ｜ 空き家 ｜ 古家付き土地 ｜ ローン残債

よくあるご質問

武岡なら全域に武岡台の地区計画が適用されますか？

対象は武岡五丁目の一部です。個別の所在地と区域を市に確認します。

敷地を面積だけで二分して売れますか？

最低面積、適用除外、接道や建築配置などを確認し、面積の計算だけでは判断しません。

公開取引表は武岡台地区の相場ですか？

武岡の町名集計であり、地区計画区域だけを抽出した価格ではありません。

公的情報・確認先

• 鹿児島市：町名一覧（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：学校区表（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：武岡台地区計画（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：武岡台計画図（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：地区計画区域の建築制限条例（取得確認日：2026-10-17）