鹿児島市坂之上の不動産売却ガイド

最終更新日：2026-10-05｜編集：睦和商事

坂之上で買主から駐車台数を増やしたい、土地の一部だけを購入したいと言われたとき、価格交渉の前に使い方を確認したい敷地があります。コンフォール坂之上の公的資料を読み、売主が用意する図面と照会事項を整理します。

町の基本情報と所在地の確認

鹿児島市の公式町名一覧（2026-01-26現在）に掲載された正式町名は、坂之上一丁目、坂之上二丁目、坂之上三丁目、坂之上四丁目、坂之上五丁目、坂之上六丁目、坂之上七丁目、坂之上八丁目です。読みはさかのうえです。土地・戸建・マンション・相続物件・空き家の売却では、住居表示と登記上の所在地を資料で照合してください。

日本郵便の町域情報：坂之上：〒8910150。日本郵便の原データを確認し、丁目などの条件がある場合は対象の所在地と照合してください。

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、標高、ハザードの該当は個別確認が必要です。町全体に同じ条件が適用されるとは限りません。鹿児島市の町名一覧で表記を確認できます。

学区は鹿児島市の学校区表（2026年4月1日現在）のPDF 18ページで町名の掲載を確認できます。同じ町・丁目でも番地や枝番で分かれる場合があるため、学校名を町全体へ当てはめず、対象住所の行と市の窓口で確認してください。

公開取引価格の集計と読み方

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を、町名・物件種類別に未補正で集計しました。売出価格や将来の査定額ではありません。成約価格情報とは区分を分け、ここでは取引価格情報（区分01）のみ使用しています。

土地は「1㎡あたり」と「1坪あたり」の単価を併記します。1坪は約3.3058㎡です。土地建物は土地を含む取引総額、中古マンションは専有面積あたりの単価として読み分けてください。

土地の取引対象面積の中央値は280㎡（約84.7坪）です。取引総額の中央値は1,100万円です。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

宅地（土地と建物）の取引対象面積の中央値は167.5㎡（約50.67坪）です。この面積は土地面積で、建物の延床面積ではありません。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

土地：収録期間 2023年第1四半期〜2026年第1四半期。

宅地（土地と建物）：収録期間 2023年第1四半期〜2026年第1四半期。

土地建物の価格は土地を含む総額で、戸建住宅以外の用途も含みます。建物だけの価格や標準的な戸建価格へ置き換えないでください。種類・面積・建築時期・道路等が異なる事例を含み、最小・最大は査定の上下限ではありません。

集計：2026-10-05。土地20〜1,000㎡、土地建物20〜2,000㎡、マンション15〜200㎡の数値が読める取引を対象とし、特殊な取引事情・重複を除外。中央値と四分位は線形補間で計算しています。市全体の値による補完、査定用の補正は行いません。国土交通省の原情報を睦和商事が独自に集計・加工したものです。

駐車場を広げる約束の前に、道路側の図面を見る

コンフォール坂之上地区には区域を示す計画図と、かき・さくに関する道路側の制限図があります。二つの図を確認すると、地区の外周を示す線と道路に沿った表示は役割が異なります。境界線のある敷地だから道路側のすべてが同じ条件だと読み替えず、売却予定地のどの辺がどの表示に対応するかを市へ照会してください。現地の塀や植栽を図面に書き込み、駐車場へ出入りする箇所と変更予定の箇所を別の色で示すと質問を具体化できます。

市の地区計画案内には道路側の緑地帯・生垣に関する項目と、駐車場出入口等を除く扱いがあります。ただし出入口なら自由に広げられると断定はできません。既存の開口部、移動予定の位置、撤去予定の植栽を写真と寸法で示し、対象の道路側に現在の条件がどう適用されるかを確認します。買主の車の台数だけを聞いて、外構を撤去して引き渡す約束を先にしないことが売却時の判断に役立ちます。

165㎡は分割案を考える入口で、建築の保証ではない

市の案内と現行の建築物の制限に関する条例を照合し、コンフォール坂之上地区地区整備計画区域に敷地面積の最低限度165㎡が記載されていることを確認しました。坪に換算すると約49.91坪です。これは坂之上の町全体の最低面積ではありません。市の案内の位置は坂之上一丁目の一部であり、区域図も大まかな表示です。対象地が区域内かどうかは地番と敷地形状を添えて都市計画課で確認してください。

土地の一部を売る相談では、売る部分と手元に残す部分の双方を図示します。両方が165㎡以上になったとしても、その計算だけで建築できるとは限りません。接道、形状、他の制限、条例の例外規定の適用は別に調べる事項です。既存の小さな敷地についても、この数字より狭いから売却できないと結論づけないでください。分割前の権利関係や成立時期の資料と照らして担当窓口に確認し、その回答と条件を広告前に仲介担当者へ伝えます。

売却資料には二枚の図と、確認結果を一組にする

敷地の位置を示した区域図、道路側の表示を照合した制限図、現況を写した写真を一組にして保管します。地番と住居表示が違う場合に備え、登記事項証明書や測量図も添えます。市への照会では「坂之上一丁目だから対象ですか」という町名だけの質問ではなく、敷地の範囲と変更案を示してください。確認した日、担当窓口、回答の対象になった図面を記録しておくと、買主が別の計画を持ってきた場合にも、どこまで確認済みかを説明できます。

条例の用途制限と、市の地区計画で案内される色彩・道路側の外構は同じ項目ではありません。住宅以外の利用を希望する買主には用途を、外壁の塗替えを予定する買主には現在の景観基準を、それぞれ確認します。原資料に載る条件をそのまま既存建物の違反判定に使わず、建築時の図面や変更履歴と突き合わせます。図面が見つからない項目は「資料なし」と明記し、確認できていない内容を売主の説明で補いません。

坂之上の取引表を、計画区域の相場に読み替えない

このページの公開取引は坂之上の町名で集計しており、コンフォール坂之上だけを抽出した統計ではありません。土地の総額と面積、単価はそれぞれ別の取引条件の集計です。表の中央値を掛け合わせて特定敷地の価格を逆算するより、地区計画の対象かどうか、外構変更が必要か、分割して引き渡すかを先に整理して、比較できる事例を個別に探します。

土地建物の総額には建物の用途や状態が異なる取引が含まれるため、戸建ての標準価格と決めつけません。中古マンション等の件数が不足する欄は相場数値を出さず、ほかの町の単価も当てはめません。買主の利用案と公的な条件を照合した資料は、取引表だけでは分からない説明を補います。売出価格の相談と、引渡しまでに誰がどの確認や工事を行うかの相談を併せて進めてください。

査定相談と関連ガイド

登記事項証明書、測量図、建築・修繕資料、ローン残高、相続・共有の状況を整理し、現地調査と近い条件の事例を併せて確認します。

相続物件 ｜ 空き家 ｜ 古家付き土地 ｜ ローン残債

よくあるご質問

坂之上一丁目なら165㎡の条件が必ず適用されますか？

市の案内は一丁目の一部です。地番と敷地資料を添えて区域を確認し、適用条件と例外を個別に照合してください。

区域図だけで駐車場の出入口を広げられると判断できますか？

判断できません。道路側の制限図と現況を照合し、開口部と変更案を市へ示して確認します。

坂之上の価格表はコンフォール坂之上だけの相場ですか？

町名で集計した公開取引です。計画区域だけの統計ではなく、外構変更や分割後の価格を保証するものでもありません。

公的情報・確認先

• 鹿児島市：町名一覧（取得確認日：2026-10-05）
• 鹿児島市：学校区表（取得確認日：2026-10-05）
• 鹿児島市：コンフォール坂之上地区（取得確認日：2026-10-05）
• 鹿児島市：コンフォール坂之上区域図（取得確認日：2026-10-05）
• 鹿児島市：道路側のかき・さくの制限図（取得確認日：2026-10-05）
• 鹿児島市：地区計画区域内の建築物の制限に関する条例（取得確認日：2026-10-05）