鹿児島市甲突町の不動産売却ガイド

最終更新日：2026-11-03｜編集：睦和商事

甲突町における不動産売却の基本情報と取引実態、学区・インフラ・道路条件の留意点を整理します。

町の基本情報と所在地の確認

鹿児島市の公式町名一覧（2026-01-26現在）に掲載された正式町名は、甲突町です。読みはこうつきちょうです。土地・戸建・マンション・相続物件・空き家の売却では、住居表示と登記上の所在地を資料で照合してください。

日本郵便の町域情報：甲突町：〒8920837。日本郵便の原データを確認し、丁目などの条件がある場合は対象の所在地と照合してください。

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、標高、ハザードの該当は個別確認が必要です。町全体に同じ条件が適用されるとは限りません。鹿児島市の町名一覧で表記を確認できます。

学区は鹿児島市の学校区表（2026年4月1日現在）のPDF 8ページで町名の掲載を確認できます。同じ町・丁目でも番地や枝番で分かれる場合があるため、学校名を町全体へ当てはめず、対象住所の行と市の窓口で確認してください。

公開取引価格の集計と読み方

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を、町名・物件種類別に未補正で集計しました。売出価格や将来の査定額ではありません。成約価格情報とは区分を分け、ここでは取引価格情報（区分01）のみ使用しています。

土地は「1㎡あたり」と「1坪あたり」の単価を併記します。1坪は約3.3058㎡です。土地建物は土地を含む取引総額、中古マンションは専有面積あたりの単価として読み分けてください。

土地の取引対象面積の中央値は65㎡（約19.66坪）です。取引総額の中央値は960万円です。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

宅地（土地と建物）の取引対象面積の中央値は67.5㎡（約20.42坪）です。この面積は土地面積で、建物の延床面積ではありません。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

中古マンション等の取引対象面積の中央値は25㎡（約7.56坪）です。専有面積を表示しています。取引総額の中央値は330万円です。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

土地：収録期間 2023年第1四半期〜2025年第4四半期。5〜9件の少数事例による参考値です。一つの取引の影響が大きいため、町全体の相場と断定しません。

宅地（土地と建物）：収録期間 2023年第2四半期〜2025年第3四半期。5〜9件の少数事例による参考値です。一つの取引の影響が大きいため、町全体の相場と断定しません。

中古マンション等：収録期間 2023年第1四半期〜2025年第1四半期。5〜9件の少数事例による参考値です。一つの取引の影響が大きいため、町全体の相場と断定しません。

土地建物の価格は土地を含む総額で、戸建住宅以外の用途も含みます。建物だけの価格や標準的な戸建価格へ置き換えないでください。種類・面積・建築時期・道路等が異なる事例を含み、最小・最大は査定の上下限ではありません。

集計：2026-10-17。土地20〜1,000㎡、土地建物20〜2,000㎡、マンション15〜200㎡の数値が読める取引を対象とし、特殊な取引事情・重複を除外。中央値と四分位は線形補間で計算しています。市全体の値による補完、査定用の補正は行いません。国土交通省の原情報を睦和商事が独自に集計・加工したものです。

地域特性と不動産流通の特徴

甲突町は、鹿児島市街地を貫流する甲突川の下流・河口東岸に位置し、天文館や鹿児島港臨海エリアに近い住宅・商業混在地域です。新屋敷町や南林寺町、城南町に隣接し、古くは城下町の製塩地と関係する歴史を持ちます。天文館や港への距離や所要時間は、対象物件の所在地と経路によって異なります。

甲突町の取引件数は、国土交通省・不動産情報ライブラリの取引価格情報（XIT001）を集計したものです。2023年1〜3月期から2026年1〜3月期で、マンション7件・戸建て6件・土地5件が確認されています。3種類とも取引があることと、需要が強いことは別の話です。件数から購入目的や買主の属性を読み取ることはできません。甲突町では3種類すべてに取引があり、甲突川沿いか旧市街地の路地沿いかで確認事項が変わります。

甲突町の校区は、全域が城南小学校・天保山中学校です。甲突川の河口東岸に広がり、川沿いの街区と、旧市街地の細い路地が残る街区が混ざっています。

売却査定時の重要ポイントと注意点

甲突町では、甲突川下流に近い立地を踏まえ、所在地ごとの洪水・高潮などの浸水想定区域への該当状況を確認します。

また、古い市街地では、前面道路の種別・幅員、接道状況、土地の境界、既存建物の状態などを個別に調べます。幅員4m未満の道路に接する場合でも、すべての土地で道路後退（セットバック）が必要になるわけではありません。建築基準法上の道路種別や指定状況などを行政窓口で確認し、必要に応じて測量や専門家への相談を行います。

【甲突町の売却相談：甲突町のマンションは築年数が古くても売却できますか？】について、築年数が経過したマンションでも売却を検討できます。ただし、室内や共用部分の状態、管理費、修繕積立金、管理組合の修繕計画、販売価格などによって売却条件は異なります。賃貸利用を想定する場合は、管理規約や近隣の賃貸募集事例も確認し、実際の需要や収益性を検討します。甲突町では天文館や港への経路も含め、対象住戸の条件を個別に整理します。

査定では、接道条件の確認が先に来ます。道路種別や幅員、接道状況を調べ、道路後退が必要かどうかを個別に判断します。川沿いの区画は浸水想定の確認を合わせ、条件を先に開示します。

また、甲突町のような旧市街地では、敷地の形状や建物の配置によって、車の出入りや建て替え時の条件が異なる場合があります。前面道路の現況だけでは判断せず、建築基準法上の道路種別、接道の長さ、境界の位置などを確認し、必要な手続きを整理します。

実務上の確認事項とよくある相談への回答

【甲突町の売却相談：川沿いの立地ですが、水害リスクは買主へどう説明すれば良いですか？】について、川沿いの物件については、鹿児島市などが公表するハザードマップで浸水想定区域への該当を確かめることから始めます。過去の浸水履歴、河川改修、建物の嵩上げや排水対策については、確認できた資料に基づいて説明します。対策がある場合でも浸水被害が発生しないとは限らないため、買主が判断できるよう情報を整理して伝えます。

【甲突町の売却相談：敷地面積が20〜30坪の狭小住宅や更地でも需要はありますか？】について、敷地面積が20～30坪程度の住宅や更地でも、売却を検討できます。ただし、買い手が見つかるかどうかや売却価格は、接道条件、土地の形状、建築制限、既存建物の状態、市場状況などによって異なります。住宅用地や駐車場用地として利用できるかどうかは、所在地ごとの法令・道路・敷地条件を調べて判断します。道路後退が必要な場合は、その範囲を確認したうえで査定します。

甲突町では、旧市街地の接道確認が先に来ます。道路の種別・幅員と接道状況を確認し、川沿いの区画では浸水想定も合わせて開示します。校区は全域が城南小・天保山中のため、確認は境界標と上下水道の点検に集中できます。

査定相談と関連ガイド

登記事項証明書、測量図、建築・修繕資料、ローン残高、相続・共有の状況を整理し、現地調査と近い条件の事例を併せて確認します。

相続物件 ｜ 空き家 ｜ 古家付き土地 ｜ ローン残債

よくあるご質問

甲突町のマンションは築年数が古くても売却できますか？

築年数が経過したマンションでも売却を検討できます。ただし、室内や共用部分の状態、管理費、修繕積立金、管理組合の修繕計画、販売価格などによって売却条件は異なります。賃貸利用を想定する場合は、管理規約や近隣の賃貸募集事例も確認し、実際の需要や収益性を検討します。甲突町では天文館や港への経路も含め、対象住戸の条件を個別に整理します。

川沿いの立地ですが、水害リスクは買主へどう説明すれば良いですか？

川沿いの物件については、鹿児島市などが公表するハザードマップで浸水想定区域への該当を確かめることから始めます。過去の浸水履歴、河川改修、建物の嵩上げや排水対策については、確認できた資料に基づいて説明します。対策がある場合でも浸水被害が発生しないとは限らないため、買主が判断できるよう情報を整理して伝えます。

敷地面積が20〜30坪の狭小住宅や更地でも需要はありますか？

敷地面積が20～30坪程度の住宅や更地でも、売却を検討できます。ただし、買い手が見つかるかどうかや売却価格は、接道条件、土地の形状、建築制限、既存建物の状態、市場状況などによって異なります。住宅用地や駐車場用地として利用できるかどうかは、所在地ごとの法令・道路・敷地条件を調べて判断します。道路後退が必要な場合は、その範囲を確認したうえで査定します。

公的情報・確認先

• 鹿児島市：町名一覧（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：学校区表（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：かごしまiマップ（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：ハザードマップ調査（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：盛土規制法（取得確認日：2026-10-17）