鹿児島市上本町の不動産売却ガイド

最終更新日：2026-11-07｜編集：睦和商事

上本町における不動産売却の基本情報と取引実態、学区・インフラ・道路条件の留意点を整理します。

町の基本情報と所在地の確認

鹿児島市の公式町名一覧（2026-01-26現在）に掲載された正式町名は、上本町です。読みはかみほんまちです。土地・戸建・マンション・相続物件・空き家の売却では、住居表示と登記上の所在地を資料で照合してください。

日本郵便の町域情報：上本町：〒8920818。日本郵便の原データを確認し、丁目などの条件がある場合は対象の所在地と照合してください。

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、標高、ハザードの該当は個別確認が必要です。町全体に同じ条件が適用されるとは限りません。鹿児島市の町名一覧で表記を確認できます。

学区は鹿児島市の学校区表（2026年4月1日現在）のPDF 7ページで町名の掲載を確認できます。同じ町・丁目でも番地や枝番で分かれる場合があるため、学校名を町全体へ当てはめず、対象住所の行と市の窓口で確認してください。

公開取引価格の集計と読み方

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を、町名・物件種類別に未補正で集計しました。売出価格や将来の査定額ではありません。成約価格情報とは区分を分け、ここでは取引価格情報（区分01）のみ使用しています。

土地は「1㎡あたり」と「1坪あたり」の単価を併記します。1坪は約3.3058㎡です。土地建物は土地を含む取引総額、中古マンションは専有面積あたりの単価として読み分けてください。

宅地（土地と建物）の取引対象面積の中央値は55㎡（約16.64坪）です。この面積は土地面積で、建物の延床面積ではありません。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

中古マンション等の取引対象面積の中央値は75㎡（約22.69坪）です。専有面積を表示しています。取引総額の中央値は2,500万円です。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

土地：収録期間 2019年第3四半期〜2020年第2四半期。

宅地（土地と建物）：収録期間 2019年第3四半期〜2024年第2四半期。5〜9件の少数事例による参考値です。一つの取引の影響が大きいため、町全体の相場と断定しません。

中古マンション等：収録期間 2019年第2四半期〜2026年第1四半期。5〜9件の少数事例による参考値です。一つの取引の影響が大きいため、町全体の相場と断定しません。

土地建物の価格は土地を含む総額で、戸建住宅以外の用途も含みます。建物だけの価格や標準的な戸建価格へ置き換えないでください。種類・面積・建築時期・道路等が異なる事例を含み、最小・最大は査定の上下限ではありません。

集計：2026-11-03。土地20〜1,000㎡、土地建物20〜2,000㎡、マンション15〜200㎡の数値が読める取引を対象とし、特殊な取引事情・重複を除外。中央値と四分位は線形補間で計算しています。市全体の値による補完、査定用の補正は行いません。国土交通省の原情報を睦和商事が独自に集計・加工したものです。

地域特性と不動産流通の特徴

上本町は鹿児島駅の北側に広がる町で、全域が大龍小学校・長田中学校の校区です。取引の顔ぶれはマンションと戸建てが中心で、土地の事例は少なめです。そのため、このページでは種類ごとに進め方を分けて説明します。

上本町は、1967年（昭和42年）の住居表示に伴う町の再編によって設けられました。

当時の町域の詳細については、鹿児島市の公式資料のなかでも説明が異なっており、確定した内容を確認できていません。

売却資料では、旧町ごとの具体的な編入範囲について未確認の内容を断定せず、対象物件の現在の住所や学校区、登記情報などを個別に確認します。

交通面では、JR鹿児島駅と鹿児島市電の鹿児島駅前電停を区別し、各施設までの実際の徒歩経路や道路条件を物件所在地ごとに確認します。歴史や交通の情報は地域の特徴として説明できますが、それだけで高値売却や早期成約ができるとは限りません。

2019年1〜3月期から2026年1〜3月期を対象にXIT001（国土交通省・不動産情報ライブラリの取引価格情報）を集計した結果、上本町の事例は土地4件・戸建て5件・マンション9件です。短期間では事例がそろわないため期間を広げた集計で、時期の古い事例も含みます。件数の多さから需要の強弱を読み取ることはしません。

校区は町内全域が大龍小学校・長田中学校です。大竜町や下竜尾町も同じ小学校区に属します。案内の際は市の校区表の最新版で指定校を確かめ、学校までの道のりは物件の場所に合わせて個別に示します。

売却査定時の重要ポイントと注意点

この町で相場を示せるのはマンション（9件）と戸建て（5件）です。マンションは管理の書類、戸建ては建物の記録と土地の図面というように、査定で前に出る資料が種類で異なります。準備の順番を間違えないことが、査定を具体的にする近道です。

戸建てとマンションは5件以上の相場表示基準を満たしていますが、2019年からの長期合算には取引時期の古い事例も含まれます。そのため、表示された相場数値が現在の成約価格をそのまま表しているわけではありません。マンションでは築年数、所在階、管理状況、修繕積立金などを、戸建てでは建物状態、接道条件、修繕履歴などを確認し、取引時期が新しく条件の近い事例を優先して査定します。土地は4件と表示基準に届かないため、町全体の相場数値は掲載していません。個別査定では、周辺の比較できる取引事例と対象地の条件を照合します。

土地については数字を出しません。相談では、土地の形、間口の広さ、前面道路の種別と幅を測り、幅4m未満の道路なら、指定の内容を確認して道路後退が要るかどうかを一件ごとに判断します。境界を示す標が残っているかも、その場で確かめます。

書類の準備は種類で分けて進めます。マンションの所有者は管理組合の資料、戸建ての所有者は修繕の記録と図面、土地の所有者は測量図を用意すると、査定の話が具体になります。相場の数字を送るときは、どの事例と比べ、どこが違うのかを文章で添えます。

【上本町の売却相談：上本町のマンション売却で、最初にそろえる資料は何ですか？】について、管理組合から取り寄せる書類が最初の一歩です。管理費と修繕積立金の現在の金額、長期修繕計画の有無と進み具合、過去の大規模修繕の記録がそろうと、買う側が毎月の負担と将来の費用を見通せます。あわせて専有部分の広さ、階数、窓の向き、リフォームの履歴を整理します。上本町のマンション事例は9件で相場を示していますが、同じ建物でも条件の違いで評価は変わります。

実務上の確認事項とよくある相談への回答

【上本町の売却相談：土地の数字が載っていない理由を教えてください。】について、対象期間の集計で土地は4件にとどまり、相場を示す目安の5件に届きませんでした。4件だけの平均像を町の数字として出すと実態とずれるおそれがあるため、このページでは数値を伏せています。土地の相談では、対象地の間口や奥行き、前面道路の状況を個別に測り、近くの事例と比べて価格を組み立てます。

【上本町の売却相談：戸建てを手放すとき、現況渡しと修繕してからではどちらが向きますか？】について、建物の傷み具合と、修繕にかかる費用、そして接道条件で判断が分かれます。現況渡しは費用を抑えられますが、その分価格の検討材料として状態を詳しく伝える必要があります。戸建ての事例は5件あり相場を示していますので、両方の進め方で費用と手取りを見積もり、数字を並べて選ぶ方法をおすすめします。どちらでも成約を約束するものではありません。

締めとして、上本町の手続きは「校区は一括で確認、資料は種類ごとに準備、土地は測量ベースで検討」という三つの柱で進めます。大龍小・長田中という校区の分かりやすさを生かし、数字の根拠を言葉で示せる状態にしてから案内を始めます。

なお、上本町の問い合わせでは、鹿児島駅に近い町という理由だけで価格を語ることはしません。駅までの距離は所在地ごとに測り、道路の状況と合わせて、確認できた事実だけを案内文に載せます。

査定相談と関連ガイド

登記事項証明書、測量図、建築・修繕資料、ローン残高、相続・共有の状況を整理し、現地調査と近い条件の事例を併せて確認します。

相続物件 ｜ 空き家 ｜ 古家付き土地 ｜ ローン残債

よくあるご質問

上本町のマンション売却で、最初にそろえる資料は何ですか？

管理組合から取り寄せる書類が最初の一歩です。管理費と修繕積立金の現在の金額、長期修繕計画の有無と進み具合、過去の大規模修繕の記録がそろうと、買う側が毎月の負担と将来の費用を見通せます。あわせて専有部分の広さ、階数、窓の向き、リフォームの履歴を整理します。上本町のマンション事例は9件で相場を示していますが、同じ建物でも条件の違いで評価は変わります。

土地の数字が載っていない理由を教えてください。

対象期間の集計で土地は4件にとどまり、相場を示す目安の5件に届きませんでした。4件だけの平均像を町の数字として出すと実態とずれるおそれがあるため、このページでは数値を伏せています。土地の相談では、対象地の間口や奥行き、前面道路の状況を個別に測り、近くの事例と比べて価格を組み立てます。

戸建てを手放すとき、現況渡しと修繕してからではどちらが向きますか？

建物の傷み具合と、修繕にかかる費用、そして接道条件で判断が分かれます。現況渡しは費用を抑えられますが、その分価格の検討材料として状態を詳しく伝える必要があります。戸建ての事例は5件あり相場を示していますので、両方の進め方で費用と手取りを見積もり、数字を並べて選ぶ方法をおすすめします。どちらでも成約を約束するものではありません。

公的情報・確認先

• 鹿児島市：町名一覧（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：学校区表（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：かごしまiマップ（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：ハザードマップ調査（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：盛土規制法（取得確認日：2026-10-17）