鹿児島市東谷山の不動産売却ガイド

最終更新日：2026-10-05｜編集：睦和商事

東谷山の土地を比較するときは、道路幅の数字だけで駐車場や工事車両の出入りを判断しないことが大切です。市の桜川第二地区の物件調書を例に、敷地の高さと道路の構造を分けて調べる方法を紹介します。掲載例の条件を東谷山全体に当てはめるものではありません。

町の基本情報と所在地の確認

鹿児島市の公式町名一覧（2026-01-26現在）に掲載された正式町名は、東谷山一丁目、東谷山二丁目、東谷山三丁目、東谷山四丁目、東谷山五丁目、東谷山六丁目、東谷山七丁目です。読みはひがしたにやまです。土地・戸建・マンション・相続物件・空き家の売却では、住居表示と登記上の所在地を資料で照合してください。

日本郵便の町域情報：東谷山：〒8910113。日本郵便の原データを確認し、丁目などの条件がある場合は対象の所在地と照合してください。

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、標高、ハザードの該当は個別確認が必要です。町全体に同じ条件が適用されるとは限りません。鹿児島市の町名一覧で表記を確認できます。

学区は鹿児島市の学校区表（2026年4月1日現在）のPDF 17ページで町名の掲載を確認できます。同じ町・丁目でも番地や枝番で分かれる場合があるため、学校名を町全体へ当てはめず、対象住所の行と市の窓口で確認してください。

公開取引価格の集計と読み方

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を、町名・物件種類別に未補正で集計しました。売出価格や将来の査定額ではありません。成約価格情報とは区分を分け、ここでは取引価格情報（区分01）のみ使用しています。

土地は「1㎡あたり」と「1坪あたり」の単価を併記します。1坪は約3.3058㎡です。土地建物は土地を含む取引総額、中古マンションは専有面積あたりの単価として読み分けてください。

土地の取引対象面積の中央値は210㎡（約63.53坪）です。取引総額の中央値は2,700万円です。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

宅地（土地と建物）の取引対象面積の中央値は135㎡（約40.84坪）です。この面積は土地面積で、建物の延床面積ではありません。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

土地：収録期間 2023年第1四半期〜2025年第4四半期。

宅地（土地と建物）：収録期間 2023年第1四半期〜2025年第4四半期。

土地建物の価格は土地を含む総額で、戸建住宅以外の用途も含みます。建物だけの価格や標準的な戸建価格へ置き換えないでください。種類・面積・建築時期・道路等が異なる事例を含み、最小・最大は査定の上下限ではありません。

集計：2026-10-05。土地20〜1,000㎡、土地建物20〜2,000㎡、マンション15〜200㎡の数値が読める取引を対象とし、特殊な取引事情・重複を除外。中央値と四分位は線形補間で計算しています。市全体の値による補完、査定用の補正は行いません。国土交通省の原情報を睦和商事が独自に集計・加工したものです。

「幅がある道路」と「車で入れる道路」を分けて説明する

市が公開する桜川第二地区の物件調書には、東谷山七丁目の接面道路が階段である敷地が掲載されています。保留地番号93の調書では南側の道路と東側の階段を別々に記載し、95では接面道路が階段のみと記載しています。道路の幅員が書かれていることと、車両で敷地へ入れることは別の確認事項です。これらは指定された物件の説明であり、七丁目の道路がすべて階段という意味ではありません。

売主は、敷地につながる道を入口ごとに撮影し、車両用、歩行用、階段の別を平面図に書き込みます。買主が駐車場を作る予定なら、現在の進入口だけでなく、工事のための搬入経路を確認します。道が市道と書かれていても建築可能性や新しい出入口の設置をこのガイドから断定しません。道路の扱いと建築計画を担当窓口へ照会した結果を、現地で確認した利用状況と区別して説明してください。

道路からの高さを、土地の面積とは別に記録する

同じ物件調書の保留地番号88には接面道路との高低差に加えて、道路反射鏡と電柱の記載があります。93にも南側道路との高低差の記載があります。こうした説明は、土地の面積や用途地域の欄だけでは読み取れない入口の条件を補っています。広告に「駐車可能」と書く前に、道路から敷地までの経路、段差の位置、車が曲がる箇所に何があるかを現況写真と図面で確認してください。

階段を取り除く、擁壁に開口を作る、敷地の高さを変えるといった案は、売却価格の計算に含める前に実現可否と費用の確認が必要です。写真だけで擁壁の安全性を判定せず、所有関係、造成や補修の図面、排水先など分かる資料をまとめます。売主が工事を行ってから引き渡す案と、現状を説明して買主が工事を検討する案では、見積りや責任の整理が異なります。未確認の工事費を勝手に価格から差し引かず、条件をそろえて比較します。

市の入札予定価格を、近隣の成約相場と混ぜない

確認した市の2026年度の入札公告は、東谷山六・七丁目などの保留地について予定価格を案内しています。これは落札結果や民間売買の成約価格ではありません。このページの取引表は別途取得した公開取引情報であり、市の入札予定価格を追加して平均や中央値を作っていません。古い分譲一覧が検索に残っている場合も、掲載年月と価格の名称を確認し、同じ地番の数字が違うだけで地価の上昇・下落と解釈しないでください。

手元の価格資料には、公開取引、売出価格、入札予定価格、査定額のどれかを記入しておくと相談時の混同を防げます。町名が一致していても、階段だけに接する敷地と車両用の出入口がある敷地を同条件として比較することはできません。土地の金額は万円、広さは㎡と坪、単価は万円/㎡と万円/坪で読み、条件が近い事例かどうかを確認します。数値がない種類について他町の相場を補うこともしていません。

昔の区画整理図と現在の敷地を照合する

市の確定面積平面図等の案内では、桜川第二地区の図面を谷山都市整備課で閲覧・複写できるとされています。一方、その図面は換地処分時のもので現在の状況と異なる場合があり、境界を確定するものではないという注意もあります。古い区画整理図を持っているだけで現在の境界確認が済んだと考えず、登記、測量図、分筆や合筆の履歴と照らしてください。東谷山という町名だけでは事業地区を決められないため、対象地の地区名も市の地図や窓口で確認します。

売却相談では、地番が分かる資料、現在の入口の写真、土地と道路の高さが分かる図面、価格資料の出所を一組にします。資料がない項目や、過去の工事の経緯が不明な部分はそのまま不明として伝えます。買主の用途に必要な条件を順に調べれば、公開取引の数字だけを頼りに引渡し方法を決めることを避けられます。町別の土地建物の表には用途の異なる建物も含まれるため、古家の価値や解体費は建物の状態と搬出経路を確認して個別に相談してください。

査定相談と関連ガイド

登記事項証明書、測量図、建築・修繕資料、ローン残高、相続・共有の状況を整理し、現地調査と近い条件の事例を併せて確認します。

相続物件 ｜ 空き家 ｜ 古家付き土地 ｜ ローン残債

よくあるご質問

市道の幅員が分かれば駐車場を作れますか？

幅だけでは判断できません。東谷山の公的調書には階段道路の例があるため、対象地の入口、高低差、道路の扱いと工事計画を個別に確認します。

市の保留地の予定価格は成約相場ですか？

入札の予定価格であり成約価格ではありません。公開取引、売出価格、査定額と分けて資料の時点と物件条件を確認します。

換地処分時の図面で現在の境界は確定しますか？

市の案内は境界を確定するものではないとしています。現在の登記や測量資料、分筆等の履歴と照合し、必要な境界確認を個別に進めます。

公的情報・確認先

• 鹿児島市：町名一覧（取得確認日：2026-10-05）
• 鹿児島市：学校区表（取得確認日：2026-10-05）
• 鹿児島市：桜川第二地区保留地の2026年度入札公告（取得確認日：2026-10-05）
• 鹿児島市：桜川第二地区物件調書（7〜9頁を確認）（取得確認日：2026-10-05）
• 鹿児島市：確定面積平面図等の閲覧・複写（取得確認日：2026-10-05）