鹿児島市大明丘の不動産売却ガイド

最終更新日：2026-10-28｜編集：睦和商事

大明丘一〜三丁目の売却では、パルタウン大明丘地区や吉野第二地区の対象区域を物件ごとに確認します。土地・土地建物の参考集計と、擁壁・駐車場など対象物件の資料を分けて整理します。

町の基本情報と所在地の確認

鹿児島市の公式町名一覧（2026-01-26現在）に掲載された正式町名は、大明丘一丁目、大明丘二丁目、大明丘三丁目です。読みはだいみょうがおかです。土地・戸建・マンション・相続物件・空き家の売却では、住居表示と登記上の所在地を資料で照合してください。

日本郵便の町域情報：大明丘：〒8920872。日本郵便の原データを確認し、丁目などの条件がある場合は対象の所在地と照合してください。

用途地域、建ぺい率、容積率、接道、標高、ハザードの該当は個別確認が必要です。町全体に同じ条件が適用されるとは限りません。鹿児島市の町名一覧で表記を確認できます。

学区は鹿児島市の学校区表（2026年4月1日現在）のPDF 6ページで町名の掲載を確認できます。同じ町・丁目でも番地や枝番で分かれる場合があるため、学校名を町全体へ当てはめず、対象住所の行と市の窓口で確認してください。

公開取引価格の集計と読み方

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を、町名・物件種類別に未補正で集計しました。売出価格や将来の査定額ではありません。成約価格情報とは区分を分け、ここでは取引価格情報（区分01）のみ使用しています。

土地は「1㎡あたり」と「1坪あたり」の単価を併記します。1坪は約3.3058㎡です。土地建物は土地を含む取引総額、中古マンションは専有面積あたりの単価として読み分けてください。

土地の取引対象面積の中央値は210㎡（約63.53坪）です。取引総額の中央値は1,300万円です。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

宅地（土地と建物）の取引対象面積の中央値は135㎡（約40.84坪）です。この面積は土地面積で、建物の延床面積ではありません。面積・総額・単価はそれぞれ別に計算した中央値であり、面積中央値と単価中央値を掛けて総額を算出したものではありません。

土地：収録期間 2023年第1四半期〜2025年第3四半期。5〜9件の少数事例による参考値です。一つの取引の影響が大きいため、町全体の相場と断定しません。

宅地（土地と建物）：収録期間 2023年第2四半期〜2026年第1四半期。

土地建物の価格は土地を含む総額で、戸建住宅以外の用途も含みます。建物だけの価格や標準的な戸建価格へ置き換えないでください。種類・面積・建築時期・道路等が異なる事例を含み、最小・最大は査定の上下限ではありません。

集計：2026-10-28。土地20〜1,000㎡、土地建物20〜2,000㎡、マンション15〜200㎡の数値が読める取引を対象とし、特殊な取引事情・重複を除外。中央値と四分位は線形補間で計算しています。市全体の値による補完、査定用の補正は行いません。国土交通省の原情報を睦和商事が独自に集計・加工したものです。

大明丘の町域と一丁目の地区計画

鹿児島市の公式町名一覧では、大明丘一丁目・二丁目・三丁目が掲載されています。一方、市のパルタウン大明丘地区計画の位置欄は大明丘一丁目の一部、面積は約1.6ヘクタールとしています。大明丘という名前が一致しても、一〜三丁目の全物件に同じ地区計画が適用されるわけではありません。売却予定地の地番と区域図を照合することが先になります。

パルタウン大明丘の公表ページには敷地面積の最低限度165平方メートルなどの条件が記載されています。ただし、市は計画図が大まかな区域を示すもので、詳しくは都市計画課への確認が必要と案内しています。敷地の分割や建替えを検討する場合は、対象地が区域内か、どの条件や適用除外の確認が必要かを窓口で確かめてから進めます。この数値を大明丘全体の土地の売却可能面積と読み替えることはできません。

三丁目では吉野第二地区の資料も別に確認

市の吉野第二地区土地区画整理事業の案内では、吉野第二地区計画を定めた区域を吉野町と大明丘三丁目の各一部としています。これは一丁目のパルタウン大明丘とは別の計画です。同じ大明丘の物件を比較するときも、どの地区の資料を使ったかを区別し、区域外の物件に計画の条件や事業の説明を転用しないようにします。

事業に関する市の案内には、許可申請や届出、各種証明書の交付申請などの確認先があります。対象地が事業区域に関係する場合は、現在の工事や土地の指定の状況を所有者の資料と担当課で確認します。道路や公園の整備計画だけから、物件の価格上昇、完成時期、すぐに利用できる状況を約束しません。売買で確認すべき条件と、計画の将来像は分けて説明します。

土地9件は少数参考値、土地建物19件とは別集計

2026年10月28日に取得した国土交通省の不動産取引価格情報について、2023年第1四半期〜2026年第2四半期の大明丘を種類別に集計すると、土地9件、土地建物19件、中古マンション等0件です。土地9件は少数事例の参考値として表示し、町全体の相場と断定しません。一件ごとの敷地面積や道路、地形などが異なるため、掲載した中央値だけで売出価格を決めないでください。

土地建物19件も、すべてを戸建住宅の取引とは呼びません。建物付きの総額と土地の単価を区別し、建物用途、面積、築年、修繕状況などの比較条件を揃えます。マンション等0件は、この収録期間・条件で記録がないことを示すもので、物件や取引が存在しないという判断には使いません。需要の強さや眺望の価格効果も、この集計から推測しないことが大切です。

擁壁や車庫の情報を、計画の条件と分けて整理

対象物件に擁壁や掘り込み車庫がある場合は、擁壁の位置・高さ・所有範囲、補修履歴や建築時の図面、車庫の入口寸法を確認します。町のすべての敷地が同じ地形や設備だと決めず、現地に存在する条件を資料化します。車庫に入る車の大きさ、道路からの曲がり方、玄関への段差は、実測値と写真を使って説明すると検討材料を揃えられます。

補修や駐車場の変更を売却前に行うかは、技術的な確認、工事の見積り、必要な手続き、引渡条件を比べて決めます。地区計画の道路側の構造条件なども、該当する場合に担当課へ確認します。学校区は市の2026年4月1日学校区表PDF6ページの大明丘一〜三丁目の行を所在地と照合し、周辺の別町名や別丁目の説明を混ぜないように準備します。

査定相談と関連ガイド

登記事項証明書、測量図、建築・修繕資料、ローン残高、相続・共有の状況を整理し、現地調査と近い条件の事例を併せて確認します。

相続物件 ｜ 空き家 ｜ 古家付き土地 ｜ ローン残債

よくあるご質問

大明丘の土地は全部165㎡以上でないと売れませんか？

165㎡は市のパルタウン大明丘地区計画に掲載された最低敷地面積の条件です。大明丘一丁目の一部を対象とする計画で、町全域の売却条件ではありません。区域や適用は地番・図面で都市計画課へ確認します。

大明丘三丁目なら吉野第二地区の条件が全部適用されますか？

市の案内は三丁目の各一部を対象としています。丁目だけで区域内と決めず、対象地の位置、指定や手続きの状況を市の担当課で確認してください。

擁壁を直してから売った方がよいですか？

擁壁の状態、所有関係、必要な手続きと工事費を調べ、修繕する案と現況で引き渡す案を比較します。安全性や補修費が未確認のまま判断せず、資料を揃えて相談してください。

公的情報・確認先

• 鹿児島市：町名一覧（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：学校区表（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：かごしまiマップ（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：ハザードマップ調査（取得確認日：2026-10-17）
• 鹿児島市：パルタウン大明丘地区計画（一丁目の一部）（取得確認日：2026-10-28）
• 鹿児島市：パルタウン大明丘の区域図（取得確認日：2026-10-28）
• 鹿児島市：吉野第二地区事業・地区計画（三丁目の一部等）（取得確認日：2026-10-28）